はじめに
なぜ中古・1Rマンションなのか
我々が中古物件をご紹介しているのは、単純に新築物件と中古物件の価格差を見ると、約15年程度の年数が経過すると、不動産の価格は安定してくると考えられているからです。超都心であれば、新築で買ったものが値上がりするということもありますが、それ以外の一般論で考えてさせていただきます。
事例として、南麻布で昨年竣工された3,830万円の新築物件です。そのすぐ横にある投資マンションを我々が昨年販売させていただきました。これが2,440万円です。約10年で1,400万円程度の価格差が出ています。
現在、首都圏の中古ワンルームは非常に流動化が進んでいます。2015年までのデータしかありませんが、2015年は約40,777戸、2000年は4,250戸、15年で約9.5倍になっています。各金融機関で中古物件にどれだけ融資をつけているか、我々の会社が独自に調べました。投資用マンションに融資する銀行と一番多く提携している我々がリサーチしたところ、直近であれば、6万戸～7万戸ぐらいの中古物件が流動化されていると考えられるのです。つまり、流動化できる戸数は増えていて、市場は形成されていくと結論づけています。
賃貸管理にこだわることが成功の鍵
不動産を運用していくにあたって、賃貸管理にこだわっていただくことが成功の鍵だと考えています。
我々の会社の賃貸管理の特徴として、稼働率が非常に高いことが挙げられます。自社仕入れと他社仕入れとありますが、我々が選定して販売した物件を管理している場合が99.3％。他社の仕入れ、我々がお取引させていただいているオーナーさまが持っていた物件の管理を委託していただく場合でも、96.7％になっています。
また、空室期間が非常に短いです。自社で管理している物件ですと、空室は平均で約26.5日です。他社管理物件と書いてあるのは賃貸住宅レポートによると、首都圏であれば平均約90日間、各物件で空室が起きると言われています。
さらに我々の会社では、主要なエリアにアクセスが良い物件、交通の便が良い物件を中心に収用しています。そして、専属のカメラマンを採用していますので、仲介業者に提供する写真のクオリティを高くして、お客さまに高く訴求ができる物件情報の提供をしています。また、現状回復、室内の清掃クリーニング、壊れた部分の補修というところでも、我々は1週間ルールというのを設けています。必ず自社の社員を用いて1週間で仕上げていくという厳密なルールを強いて行なっています。
賃貸は、連帯保証人がいないと基本的には入居させませんが、連帯保証人がいない場合は保証会社を立て、連帯保証人と同じように賃貸の保証を行なっています。我々は、9社以上の保証会社と提携しています。入居者さまに至っては、2カ月前に退去予告をしていますので、この2カ月間ですぐ募集を開始することができ、オーナーさまの空室期間を最低限に抑えることができます。
まとめると、我々の会社の賃貸管理の特長としては、立地にこだわること、写真のクオリティーにこだわること、現状回復のスピードにこだわること、そして4つ目としてここで初めてお伝えするのですが、全ての管理業務の委託を1,080円でおこなっているということです。現状回復費用もすべて込みで1,080円でサービス提供しています。そして、解約2カ月前に入居者の方に告知をしていただくことです。
そして、抑えるべきリスクです。不動産を運用していくうえでのリスクは、金利の変動、修繕費の変動、空室による家賃下落、管理会社・販売会社の倒産、物件の売却時の変動、これらのリスクをよくチェックしていただく必要性がありますが、もしリスクが起こったとしても、得られるメリットの中にそのリスクのコストが収まっていれば、運用として成功すると考えています。
それでは短い時間ではありましたが、ご静聴ありがとうございました。
