キャリア

月額家賃20万円を実現する中古マンション投資の実践法

イベントレポート

2018年11月18日(日)品川・グランドプリンスホテル新高輪内 国際館パミールにて開催されたイベント「お金のEXPO 2018」。本イベントでは、お金のプロが「お金が貯まる」「お金を増やせる」賢い方法やお金に困らないための家計改善の方法、知っていると得をするお金の知識をお伝えいたしました。

当日開催されたセミナーの中から本記事では、株式会社日本財託代表取締役の重吉勉氏によるセミナー『シリーズ累計9万部の著者が語る!月額家賃20万円を実現する中古マンション投資の実践法』についてご紹介します。


将来的なお金の価値はだれも保証してくれない

重吉氏: 何のためにマンションに投資するか。よく人生100年時代なんて言われていますよね。あなたも老後の不安を解消したい。今あるお金を上手に運営したいと思っていらっしゃると思います。何もしないで銀行に置いておいてもどうしようもないですよね。定期預金の利息は0.01%。でも、お金の価値を将来もちゃんと保証してくれればいいです。今の1,000万というお金の価値。それは誰も保証してくれないんです。

だったら、お金の一部を例えば中古のワンルームマンションに投資する。例えば1,000万のお金を手取り利回り5%の物件で投資すれば、10年間で家賃収入で500万は稼げるんです。

しかしそうは言っても、焦ってやるとろくなことありません。これからお話しすることは不動産投資で失敗した人の体験から実際に私が学んだことを皆さんにお伝えします。30年前から変わらない危ないと思う特徴6つお伝えします。

不動産投資で失敗しないための6つのポイント

1.高利回り物件が成功への近道ではない

高利回り物件は常に高利回りのままではありません。今は高利回りでも要注意物件の特徴というのは、例えば駅から徒歩15分以上だったり、15㎡以下の狭小物件など、私の会社が実際にお客さまから管理をお預かりして入居者を募集するのですが、努力してもなかなか次のテナントが決まらないといった苦労した物件です。

2.地方や郊外のアパート経営に気を付ける

私の結論は、地方や郊外のアパートには手を出すな。供給過剰が起こりやすく、近所に新築のアパートが建つと、みんな入居者はそっちに流れてしまうんです。空室がなかなか決まらない。家賃はどんどん下がる。大規模修繕のコストもあります。

3.新築物件が一番ではない

新築ワンルームマンションは、あなたが購入して登記をした時点で中古になります。同じ立地の新築のワンルームマンションの値段の約65%ぐらいですね。家賃は、新築も築浅の中古物件もほとんど変わらないんです。そうなる収益の差は歴然と出てきますよね。だったら、最初から利回りが取れる築年数の新しい中古物件を狙ったほうが私はいいと思います。

4.過剰な借金をして買うのはNG

もし、あなたが買ったその2億円の不動産が、いざ売ろうとしたら5,000万でしか売れなかったと。大変なことです。そもそも借金というのはリスクの高いやり方です。借金の額が少ないうちはまだいいんです。でも借金の額が大きくなると、金利が上昇したり、空室が長引いたり、家賃が下落すると破綻するリスクがあるということ。つまり、不動産投資の最大のリスクは過剰な借金です。

5.節税は目的にするべきではない

節税が目的と思っていませんか。おもな不動産投資は節税効果は全く抜きにして、その物件が不動産貸家業という事業として成り立つかどうか判断することが重要です。投資バリューが高い物件ほどすぐに黒字になります。黒字になるということは、あなたの手を離れて事業として成り立っているということで、これが本来あるべき姿です。

6.管理会社はどこも同じではない

仮に間違った賃貸管理会社を選んでしまうと、その会社と長くつき合っていくことになるわけですよね。入ってくる全体の家賃収入や、出て行くコストが大きく違ってきます。

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