はじめに
2016年から続くマイナス金利の影響で、預貯金などではなかなか資産が殖やせない状況が続いています。そこで注目されているのが不動産投資。なかでもワンルームマンション投資は、1戸あたりの購入金額が抑えられ、東京など若年層の人口流入が多い地域では賃貸需要もあることから一部の投資家に人気となっています。
今回は、住空間の開発から販売、管理サービス、リーシングに至るまで、継続的な資産価値を生み出す投資用不動産事業を提供しているプロパティエージェント株式会社で、新築ワンルームマンション投資を行っているオーナー3人に、不動産投資の実情についてお話していただきました。
仕事も年代も違う3人がそれぞれどのような理由で不動産投資を始めたのか、そして実際に不動産投資を行なってみた感想などを伺いました。
初期投資でかかるのは数十万円程度。意外に負担なく始められる！？
――みなさんはどうしてプロパティエージェントで不動産投資をしようと決めたのですか？
山田： 私は、中西社長と面談する機会があって、その際にいろいろなお話を伺って安心感が得られました。
市川： 自分はあまり不動産関係に詳しくなかったので、初期投資にかなりの額がかかるイメージがあったのです。しかし最初に何百万円もかかるのかと思っていたら、初期投資は100万円以下の金額でローンが組めたのです。他社との比較では、ホームページに載っている業績や財務的にどうなのか？ということはチェックしました。上場企業だったという点も大きかったですね。
山田： 市川さんは35年ローンを組んでも61歳で支払いが終わるんだ。いいなぁ。始めるなら早ければ早いほどいいと思うよ。
市川： はい、まさに61歳までのローンでした。
齊藤： 不動産投資は初期投資が多い、リスクが高いというイメージが持たれますし、自分もそう思っていましたが、営業の方の説明を聞いて、そんなに負担なくできる投資だとわかりました。
ローンを組むときに団体信用生命保険に加入するので、私に万一のことがあった場合には親にローンを肩代わりさせることもなく、マンションは家族が相続できますし、連帯保証人は不要なので誰かに迷惑をかけることもない。ローンを払い終えれば家賃が自分に入ってくるし、売却することもできます。
年金が期待できないこれからの時代には、お金に働いてもらうことが必要ですよね。私はシングルなので、一人で完結できるシステムだからいいなと思いました。
リスクは、空室時に家賃分を払うくらいですが、プロパティエージェントさんの管理物件は入居率が99％を超えているので、あまり心配する必要はないかなと考えました。
山田： 齊藤さんはサブリース（空室時の家賃保証がつく管理契約）にはしていないの？
齊藤： はい、集金代行（空室時の家賃保証がつかない管理契約）で2件持っています。駅から近い物件なので、空室リスクを怖いとはあまり思っていません。
山田： 2020年の東京オリンピック以降は不動産の価格が下がるという人もいますが、私は東京オリンピック以降もプラスの方向だと考えています。東京ではまず土地が出てこないし、まだまだ人口流入が多いのが東京の特徴です。
ワンルームマンションに投資した理由として、阪神淡路大震災や東日本大震災などこれまでの大きな地震でもワンルームマンションの建物はほとんど倒壊しなかったこともあります。ワンルームだと仕切りの壁の量が多いのがいいのかもしれませんね。
市川： その話は、私も営業の方から聞きました。
――購入の際の手続きで面倒だったことなどありましたか？
市川： 営業担当者とのローンの仮審査、銀行の担当者との面談（金銭消費貸借契約面談）、不動産購入時の重要事項説明など、何回か手続きの過程がありました。
プロパティエージェントの営業担当の方との打ち合わせは仕事が終わった後の時間に設定してもらえるのですが、銀行担当者との面談だけは平日の日中だったので有給休暇をとりました。書かないといけない書類はたくさんありましたね。そこは大変でした。
齊藤： 私は、銀行の担当者の方が仕事場の近くまで来てくれました。
市川： 銀行の担当者が来てくれることもあるのですか？
山田： 銀行によっても違うみたいですね。確かに提出書類が多いので、あれは今後なんとか改善してほしいですよね。
不動産投資が怖いという時代ではなくなった！？ 投資用ローンの金利も今や1％台
――今後不動産投資をしてみたいと思っている方にアドバイスがあればお願いします。
山田： 今はリスクをとらないことがいちばんのリスクになる時代です。不動産投資はローリスクミドルリターンの投資だと思っています。社会的な信用があって買える人は、今すぐに買ったほうがいいと思います。
市川： 不動産投資会社の営業の方の話を聞くのは自分の教養にもなるから、話だけでも聞いてみればいいと思います。会社や自分の周りの知り合いにも不動産投資をしている人はあまりいないから、なかなか話を聞く機会がないですよね。「不動産投資とはこういうもの」と最初から決めつけることなく話を聞いて、自分がやるかやらないかは、それから判断すればいいんですよ。
齊藤： 不動産投資は怖いことが多いと思っていました。以前、投資用ローンの利率が高かったときには、投資用不動産を買っても借金しか残らなかったという話を聞いていましたし……。
でも、今は時代が変わっています。投資用ローンの金利は1.6～1.7％程度と低く、何年先までいくら払えばいいということがキャッシュフロー表などではっきり出してもらえると、そこまでリスクはないということがわかります。
山田： 投資物件は、駅から近いことに加えて、駅からマンションまでの道にコンビニがあるか、夜間は暗い場所でないか、表通りに面していて人目があるか、ということをチェックしたほうがいいですね。私は、できるだけ女性に入ってもらいたい。
齊藤： 私も女性の入居者に入ってもらいたい。物件は昼と夜に2回見に行かないといけませんね。プロパティエージェントさんの物件はデザインもいいんですよ。色遣いが可愛くて綺麗に見えるから、入居者も綺麗に使おうと思ってくれますね。
山田： 最近の物件は特にデザイナーがこだわって作っているようで、物件もどんどん進化しています。購入後の物件管理もお任せしているので、ほぼ放置プレイ（笑）。年に1回、管理組合の総会の出欠を出すくらいですかね。
私は5件あるので、物件ごとにファイルを作って書類を管理しています。
――今後はどのような投資をしていきたいと考えていますか？
山田： 私は、自営業者になったので不動産はこれ以上買えません。これからは収入を増やす方向で頑張って繰り上げ返済をしたいと思います。
市川： 私も早く繰り上げ返済したいですね。今のところは１件で運用していって、目先のお金はNISAの範囲で株を続けていこうと思っています。
齊藤： 不動産も購入し、保険にも加入したので、今度は債券型の投信をやってみたいかな。放っておいても少し上がるものがいいな。不動産投資も普段は忘れていられるのがいいですね。ほとんど手間はかかりません。
プロパティエージェントは、土地を仕入れるところから、設計、販売、賃貸管理・建物管理までを一貫して担当。自信を持ってオーナーに薦められる物件を厳選して販売しています。賃貸管理の業務においては、2015年度下半期の入居率は99.36％、滞納率は0.07％と、首都圏平均の入居率92.5％、滞納率5.9％と比べても高い水準を維持しています。
不動産投資を検討している方は、ぜひプロパティエージェントのオーナーたちのお話を参考にしてみてください。
