はじめに
マンション経営のメリット・目的
私どもがご相談を受ける中で最も多い例は、私的年金として家賃収入を取っていきたいとおっしゃられる方です。アンケートの結果として、ご夫婦2人で最低でも平均22万円ないと生活ができないという結果が返ってきています。一方で、ゆとりを持つということであれば、35万4,000円。このゆとりという部分が何を指しているのかというと、旅行やレジャー、または趣味や教養。日常生活費の充実ですね。隣人や友人とのおつき合いも含めています。
では一体、今現在、年金というのは平均値でどれくらいもらえているのか。今現在はご主人と奥さま、合わせて20万3,000円が平均値となっております。
どんな対策があるのか。どんな方法でも結構です。貯金をしていても、投資信託でも株でも、年金保険に入っていただいてもいいわけです。ご退職されるまで働いている期間は限られていますから、こちらの15万1,000円不足するであろうお金を40歳のときから20年間、60歳までためていって、60歳から20年間取り崩しながら使っていくのであれば、3,624万円をためる必要性があります。ただ皆さん、働き盛りの40歳ですね。例えある程度収入があったとしても、生きているかどうか分からない老後のために、今すぐ15万1,000円を節約して、老後のためだけにため続けるというのは、そんなに簡単なお話ではないかと思います。
超低金利時代です。例え年金保険に預けたとしても、利回りは1％そこそこというのが現状です。その中で、ご自身の負担しなければならない金額というのは、昔よりもはるかにボリュームが大きくなってしまっています。昔の方々と比べると、年金は60歳の支給から65歳にずれてしまっています。67歳、68歳に支給が遅れるという可能性も十分にあるかと思います。今、皆さんが働いている間にご退職の準備としてつくっていかなければいけない資産のボリュームというのが、非常に負担が重くなってきているということです。これを不動産でやりたいという方が増えてきています。なぜ不動産なのか。
例えば今月8万円の家賃の物件を2つお持ちいただいたと思ってください。皆さんのお口座に入ってきた16万円は、皆さんが節約して出したお金ではありません。あらたな資産を買い付けたことによって生まれる不労所得ですね。権利収入を手にしているということになります。これを1年間だと200万近い家賃収入になります。10年取り続ければ2,000万円皆さんの名義の口座にお金が入ってくるということになります。さらにもう10年、合計20年運用していただいたとすると、4,000万円近い家賃収入が皆さんのお口座に入ってきます。このお金を全て流用してご自身の資産形成を進めていくわけですから、家賃で少しずつ残債を削っていくと、65歳の退職の頃には、残りの残債はごくわずかになっています。退職金もしくは途中で繰り上げ返済なり、頭金を入れるなりでコントロールを入れていくと、ご自身で出さなきゃいけないのはほんのわずかになるにも関わらず、物件が完済された後に16万円のお家賃収入がそこから永続的に建物がある限りは取れるということになります。そうなると、ご自身で大きなコストを使わずにして、この足りない部分、月々15万1,000円の不足部分というのを家賃収入から補っていくことが可能になってきます。ただ、家賃が大きく目減りしてしまったり、途中支払いが滞るようなことになっては困るわけですから、きちんと家賃収入が上がる物件を選んでいく必要性があります。
さらにご融資を受けていただいた方は、団体信用生命保険という保険がついてきます。住宅ローンの返済中、ローン契約者の身に何かがあってお亡くなり、もしくは高度障害になったという場合には、本人に変わって生命保険会社がその時点のローンの残債を支払ってくれます。そうなると結果、無借金の状態の不動産が奥さまやご家族さんに引き継がれるということになります。
日本人というのは、実は生命保険が大好きで、大体1家庭あたり5万円近くの生命保険のコストを使っているのが平均値というふうに言われています。不動産をお持ちいただいたことによって、その無駄なコストの部分を削っていただいて保険をいくつか整理して、ご家庭の中の生命保険料のコストを大きくコストダウンすることができる可能性があります。
さらに、節税対策としてということですが、所得税、住民税、皆さんお勤めの方はほとんどお支払いだと思います。この税金の部分を大きく押さえてくれるような効果がございます。毎月皆さんのお口座にお家賃が入ってきます。そこからマンションの管理費、修繕積立金、もしくは賃貸の管理会社へ払うべき委託料、また月々ローンを組まれているということであれば、ローンのお支払いが出ていきます。全てのコストを家賃のほうからまかなえて、プラスの収支で回っているという方もたくさんいらっしゃいます。
一方で、確定申告ですね。例えば、今年度中、12月までに決済を終えた物件というのは、その収支、支払った諸費用も含めて、2月15日～3月15日の間に確定申告をしていただくことが可能です。その際に出していただく経費なのですが、家賃収入だけを申告するわけではなくて、かかっている経費も申告することになります。例えば、月々払っている管理費、修繕費、管理委託料、またローンのお支払いのうち、支払った金利部分、わざわざお金を借りてまで運用しているわけですから、支払った金利もコストになります。ご自宅の場合はコストになりません。投資用の不動産、家賃収入を得るための事業としてやっているわけですから、この支払った部分の全てをコスト計上できます。こういったものを集めていくと、不動産赤字所得と呼ばれる、独特の赤字収入を計上することが可能になってきます。
この節税対策なのですが、年々ご興味を持たれている方が増えてきています。不動産投資というのは非常に大きな節税効果を持っていますので関心が多くなっているということです。投資ローンの融資条件も、いい時期というのは本当にごく一時期にしかありません。今、マイナス金利の時代というのも、恐らく長くは続きません。融資条件も、今は金融機関の警戒感も高くなってきていますので、少しずつ引き締めが始まっています。投資用マンションの物件需要は今現在非常に高くなっている状況ということです。
