34歳男性「無謀な住宅ローン、早く繰り上げ返済したいけど…」

渡邊： ファイナンシャルプランナーの渡邊です。住宅ローンの繰り上げ返済と教育費準備のバランスのご相談ですね。

本来であれば、住宅購入前に、将来のお子様の教育費も想定した上で、資金計画することが重要です。購入当初は家計が成り立っていたとしても、今後の収入の変化や家族構成の変化などに対応できなくなる可能性があるからです。

今回は既に購入済みで、無理のある計画だったのではと不安とのことですので、住宅ローンの返済や教育費準備を絡めながら、どう生活設計していくべきか考えていきたいと思います。

住宅ローンが単なる借金ではない理由

住宅を購入すると、繰り上げ返済をしていこうと考える方が多いと思いますが、いついくら返済すると、どれだけ効果があるかまで計算されている方は少ないです。もちろん借金ではありますので、早めに返済したいと思うのは当然ですし、早期の繰り上げ返済の方が、トータルの支払い利息は軽減されます。ただ、住宅ローンは、ただの借金とは言えない特徴を持っています。それは、「節税効果」と「保障機能」です。繰り上げ返済を考える上で、この2つの特徴を抑えておく必要があります。

まず「節税効果」ですが、住宅ローンを組むと、住宅ローン控除の対象となり、所得税・住民税の支払い額を抑えることが可能です。

このように、年末借入残高の1％を税額から控除することができるので、年収や住宅ローンの金利及び借入金額によっては、繰り上げ返済による利息軽減効果よりも、住宅ローン控除を最大限受けられた方がメリットがある場合があります。その場合、焦って早めに繰り上げ返済をするよりも、控除できる期間を過ぎてから繰り上げ返済をした方が効果は高くなります。どちらがメリットあるかは、個々の状況によって異なりますので、詳細なシミュレーションが必要です。