中古リノベーション物件の不動産的価値とは

はじめに

少子高齢化社会が到来し、年金財政の破綻も危惧されている昨今、ますます公的年金の受給がおぼつかなくなっていくことは予想に難くありません。老後の蓄えとして投資を考えている方も多いのでは……。

そのひとつとして定期的な収入をもたらし、年金代わりの投資として注目を浴びているのが不動産投資です。アベノミクスの金融規制緩和や東京オリンピック開催の後押しもあり、多くのメディアで不動産投資が取り上げられています。

この千載一遇のチャンスに資産形成目的で物件購入を考えている方も多いものの、気になるのが空室、家賃下落などの高いリスクです。そのような不安も多い不動産投資において、再生した中古物件の提案をしているのがリノベーションブランド「REISM」を展開するリズムです。

なぜリノベーションは不動産投資に適しているのでしょうか？詳しく話をうかがいました。

中古不動産のリノベーションが良い理由

――リズムさんは社名からもわかるように、中古不動産を再生（リノベーション）して販売・管理されていますが、なぜそのようなかたちをとられるのでしょうか？

リズム： 不動産投資におけるお客様（オーナー）の不安は「空室リスク」と「賃料下落リスク」です。そのリスクを最大限減らすために最も大切なことは入居者の満足度を高めることにあると弊社は考えています。それが賃料を極端に下げずに物件の稼働率を高めることになり、結果としてお客様のメリットにつながるのです。

その手法のひとつとして弊社では、リノベーションブランド「REISM」の空間を運用商品としてお客様にご提案しています。新築物件は、多額の建築コストや広告宣伝費をかけることがあり、適正な価格を大きく上回ってしまうこともあります。一方、中古物件は市場バランスが取れており、適正価格で購入できることが多いのです。たとえば年数が経って人気が落ち、賃料が下がってしまったマンションも、リノベーションを行うことで家賃を安定させることが可能になります。

弊社のリノベーションは、壁紙を張り替えたりユニットバスを新しくしたりするだけでなく、デザイン性の高い空間に一新することでお客様からも入居者からも大きな支持を得ています。

――なるほど、リノベーションによって一度は下がった物件価値に再度価値を付与できると同時に、中古ならではの適正価格でイニシャルコストも抑えられるわけですね。

独自のマーケティングデータで投資支援

――その他、REISMの特徴にはどのようなものがありますか？

リズム： はい、REISMでは弊社独自のマーケティングデータ収集による投資支援なども行っています。

弊社では独自のITシステムを構築し、過去2,000万件超の不動産市場データを収集してきました。東京23区の473駅ごとに統計分析をかけ、「経年減価」「駅乗車人員数」「緑化状況」「商圏力」「アクセス」などの観点から調査を行い、各駅の「駅力」を数値化して、お客様に客観的でわかりやすい不動産価値情報を開示しています。

さらには、駅周辺の住人の属性や商業施設などのエリア分析、各物件が地域でどの程度の競争力があるのか、物件の修繕計画や管理体制なども徹底的に調査。それらデータを元に独自の不動産評価レポートブック「DDR(Due Diligence Report)」をお客様に提供しています。