40代後半、高級住宅地での住宅購入｢年齢を考慮した適正額を知りたい｣

はじめに

【教育費準備】中学からオール私立、いくらかかる？

今後私立の中学、高校と進学していくと、どれくらいの教育費負担が増えていくでしょうか。教育費としてかかる費用についてみていきましょう。中学からオール私立で考えると下記表のようになります。大学院は大学や専門によって教育費が変わってきますが、2年間で大体200万円前後のケースが多いため、200万円としています。

図表2

一人あたり年間100万円～130万円となり、これが2人重なると年間200万円～260万円程度かかってくることがわかります。

現在、習い事も含め年間約100万円ほど教育費として掛けています。その上で年間400万の貯蓄ができているので、今の年収が継続すると仮定すると、生活費が若干上がったとしても、毎年の収入の中から教育費の捻出をすることも可能です。

気を付けるべきは、奥様の退職タイミングと、ご主人様の60歳以降の収入減です。一人目が大学院を卒業した後の二人目の大学及び大学院の教育費については、年間の収入の中から拠出するのは難しくなるので、手元資金で確保していくと安心です。大学3年間＋大学院で約550万円程度は確保しておくと安心です。

【老後準備】ゆとりある老後を送るには夫婦で月いくら必要？

夫婦お二人ともお仕事されており、厚生年金に加入されています。働く期間を40年、その間の平均年収を少し固めにみて約480万円と仮定すると、基礎年金も合わせると夫婦で年間約378万円、月々31.5万円となります。

図表3

生命保険文化センターの調査によると、老後夫婦でゆとりある老後で必要な生活費はひと月あたり平均35万円となっており、毎月約3.5万円の取り崩しとなります。仮に65歳から30年間生きるとすると、月3.5万円×12ヵ月×30年間＝1260万円は必要になります。

退職金の2500万円を住宅ローン返済に使わずに老後のためとして活用できるのであれば、介護や医療費負担などを考慮しても、老後についてはある程度の見通しがつくのではと思います。

【住宅費用】キャッシュでの購入をおすすめしない理由

ここまで教育費と老後資金準備について整理してきましたが、年収が持続する前提で考えると、住宅資金として考えられるのは、現在の手元貯蓄から将来の教育費分の550万円を差し引いた金額といえます。

来年までにもう400万円を貯蓄できたとして、手元に7600万円。奥様60歳以降の教育費分550万円を差し引くと、7050万円となり約7000万円使える計算になります。ご主人様の60歳以降の年収や、奥様の収入の安定度により、どのくらい住宅費用に充てられるかが変わってきます。

ご相談者の場合、手元資金が潤沢にあるので、キャッシュで購入することも可能ですが、おすすめはできません。理由は2つです。

まずは、手元資金が大きく減ってしまうため、住宅ローン負担や利息負担はなくなるものの、死亡や大きな病気など万が一の事があった場合に手元資金がないと、教育費などの支払いが苦しくなってしまうことがあります。

また、住宅ローン控除という節税メリットを享受できなくなってしまいます。ご相談者の場合は、ご夫婦でお仕事されていますので、夫婦それぞれで住宅ローンを組めば、借入金額の1％にあたる所得税軽減メリットが見込めます。

おすすめは、夫婦とも変動金利で住宅ローンを組む方法です。二人とも住宅ローンを組むことで、お互い住宅ローン控除のメリットを享受することができます。現在非常に低金利なので、利息負担よりもローン控除の効果の方が高く出るでしょう。もちろん変動金利なので、将来の金利上昇リスクはありますが、いざとなれば手元資金があるので、一括返済も可能です。教育費についても収入の中でやりくりできるとはいえ、収入の変化等を考慮すると、ある程度手元にお金があった方が安心です。

6000万円～6500万円程度の住宅購入までは十分可能な範囲かと思われます。ご夫婦で住宅ローンを組みながら返済計画を立てましょう。ローン控除が終わる、もしくは退職のタイミングと合わせて全額完済を目安としてください。

今回は、机上の計算でお答えしましたが、実際に購入する場合は専門家に詳細なシミュレーションを作ってもらうことをおすすめします。今後の収入の変動や完全リタイアのタイミングを考慮した上で、最大限住宅ローン控除のメリットを受けるローンの組み方、教育費準備、手元資金の有効活用などのアドバイスを受けることができます。ぜひ、安心した住宅購入計画を実現していただきたいと思います。