投資用ワンルーム、初心者が買っていい賃料は最低いくら？

はじめに

田舎には「賃料が値崩れしていない優良地域」がたくさんある

まず基本的原則として知っておきたいのは、「賃料は需要と供給によって決まる」ということです。これは都心でも田舎でも同じで、例外はありません。

したがって、田舎だから安いというわけではなく、そのエリアの独自のルールを把握する必要があります。

例えば、日本の地方では敷金・礼金はともに0円のエリアが多くありますが、そうではないエリアもたくさんあります。管理費を取らない管理会社もいるほどです。

そういう会社は、修繕費で稼いでいるか、もしくは小さい町であれば、賃貸と売買を両方おさえている場合もあります。そうすれば、物件に自社の看板を掲げられて広告代わりにもなるからです。いずれにせよ、先入観を持たずに優良地域を見つけるようにしましょう。

ここでもおすすめは、SUUMOかHOME'Sで最寄駅または地域を検索し、安い順で並べ替えてみましょう。そうすると、相場が見えてきます。

ここで大事なのは、「相場で貸そうとしないこと」です。貸すことが目的ではなく、満室にすることが目的なので、相場よりも安くしなければなりません。ただ、低い賃料を上げるのは非常に難しいですが、逆に下げるのは簡単です。つまり、相場を知ることは大事ですが、実際にはその価格よりも下げたことを想定しないと、満室経営にするのに時間がかかるということです。

一見、無理だと思うエリアこそ、勝負する価値がある

よほど値崩れしていないエリア、あるいはある程度きれいな状態の戸建てなら、5万円の賃料は取れます。例えば、私が新米投資家さんにコンサルティングをした案件での話です。埼玉県のとある駅から車で 20 分のエリアの物件がありました。地震の影響を受けていた場所なので、最初は不安を抱かれましたが、「絶対大丈夫だから」と強くおすすめしました。結果、245万円で現金一括購入してもらい、約100万円かけて修繕し、今は6万8000円で貸し出しているということで、非常に満足していただいています。

その物件を購入した新米投資家さんに最初に話したことがあります。「楽をしたい人には不動産投資はすすめません。実際に1回買って学ぶために、まずは買ったらリフォームがてら、何度も物件を見に行ってみてください」とアドバイスをしました。

その後、彼は何回か見に行くうちに、近所の人に顔を覚えてもらい、ちょうど隣の物件が売りに出されていることがわかりました。それで私は購入するよう彼にすすめたのです。修繕の際には、彼はDIYが好きだったこともあり、ご自身でクロスも張り替えました。

ただ、地震の影響を受けたエリアだったこともあり、その影響が物件に出ているかもしれないと思い、「傾きはきちんと確認したほうがいいですよ」と忠告していたのですが、彼は見落としたまま購入してしまいました。実際に、多少は傾いていたようですが、彼はジャッキを3万円くらいで購入し、自身で傾きを直していました。

ジャッキアップは機械が自動的に上げてくれるもので、一般の人でも使うことは十分に可能です。しかし、使いこなすには難易度は高いので、購入時にはやはり傾きにはとくに注意してください。

話を戻しますが、そのエリアは新興住宅街で区画もしっかりしており、5分以内に大きなスーパーやドラッグストアもあります。駅からは距離があるものの、地方は車社会なので気にすることはありません。建物の傾きさえ直せば、十分に採算が取れる物件だと私は判断していました。

その後、駐車場の地面に穴が開いているのを見つけたと、後に彼から相談されました。おそらく地震の影響で地盤沈下が起こったのでしょう。できた亀裂は放っておくと傾く可能性があるので注意が必要です。しかし、これは、セメントを流すことで解決しました。

よく不動産投資本には「基礎に亀裂が入った物件は買ってはいけない」と書かれていますが、値下げして買えるのであればいいと思います。亀裂が入ると、なかに入っている鉄筋コンクリートが爆裂して、基礎が弱くなります。とはいえ、鉄筋部分が多少出たとしても、サビた部分にサビ止めをつけて、あとはセメントをかぶせれば大きな問題はないケースも多いです。

この物件は入居者がちゃんと決まりました。4LDKで90㎡の広い物件でしたが、戸建てでは、広さが重要なポイントになります。広ければ汎用性が高く、入居者に困ることはありません。

広すぎてダメということはありません。たとえ人数が少なくても、物置として使えるからです。この物件でも、70～80代の老夫婦がゴールデンレトリバーを連れて入居しました。もともと地縁があったわけではなく、福島から来たそうです。そういう例は決して珍しくないと思っています。

最終的に、部屋が汚れてしまったとしても、そもそも300万円くらいで物件を購入していれば売却はできます。これが500万～600万円だと、売却したマイナス分が増え、厳しいだけの話です。この物件は350万円で利回り 25 ％近くで購入したので、4年ほど貸していればもとは取れます。

繰り返しになりますが、「田舎だから入居者が決まらない」「ペット可だと面倒なことになりそう」というような先入観は捨てて、まず買ってみてください。すべてはそこからなのです。