はじめに
変動金利と固定金利を比べてみる
それでは変動金利と、固定金利で借りた場合の具体的なシミュレーションをしていきたいと思います。
今回は0.55％の変動金利で借りた場合と、フラット35の固定金利1.3％を比べてみたいと思います。
【条件】
・3500万円の物件
・35年ローン
・頭金500万円
・借入金額3000万円
・変動金利：0.55％
・固定金利：1.3％
・どちらも元利均等返済
・融資事務手数料は、変動は2.2％、フラット35は33万円とする
・その他の事務手数料、登記関連費用、印紙は合計15万円とする
変動金利の場合は、毎月7万8,540円の返済、総返済額は3,299万8924円となり、ここに、事務取扱手数料が66万円と、登記関連費用など15万円が追加されるので、合計3,388万7,464円となります。
固定金利は、毎月8万8,944円の返済、総返済額は3,735万6,564円となり、事務取扱手数料33万円と、登録関連費用が15万円を追加すると、合計3,783万6564円となります。
合計金額を比べると、その差は394万9,100円。この394万円の損を先に確定させるのが固定金利を選択するということになるのです。
それでも固定金利を選ぶ心境は、「変動金利で金利が上がっていってしまった場合、固定金利より損をするのが怖いから」だと思います。
では、変動金利が仮に5年ごとに0.3％上昇し25年後に2.05％まで金利が上昇した場合
のシミュレーションを見てみます。
この場合の総返済額は、3,654万9,682円となります。最終的には固定金利の1.3％を大幅に超えた2.05％まで金利上昇していますが、それでも総返済額は固定金利より128万6,882円も少ないことになります。
このようなことが起こる理由は、金利が上がっても住宅ローンの返済も進んでいるので借入金額が小さくなっているからです。小さな借入金額に大きくなった金利がのってもそれほど大きな金額にならないということです。
しかし、もっと金利があがることもあるかもしれません。その場合は、できるだけ繰り上げ返済をしていくことが重要です。。
理想的には、固定金利で借りたと思って、変動金利の返済額との差分を貯蓄しておくことです。金利が変動して返済額が上がってしまったら繰り上げ返済できるよう、貯蓄を作っておけると更に安心感が増します。
また、既に固定金利で借りている場合や、高い金利で変動金利の住宅ローンを借りている場合は、借換が有効です。先程の固定金利と変動金利の返済額の大きな差を、借換によってまきなおすことができます。よく借換の条件として、借換前と借換後で１％の金利差があり、1,000万円以上の残債などが基準といわれます。しかし、実際は0.5％も金利が下がればかなり大きな改善になることがほとんどです。金利が高いなと思われていたら、検討してみると良いでしょう。
住宅ローンの金利についてお話をしてきましたが、最後に、新規で借りる場合はやってはいけないことが3つあります。
