はじめに

Bコミこと坂本慎太郎です。株式評論家としてラジオや証券会社の講演、個人投資家向けの教育コンテンツなどの活動をしています。前回は税金と業者からかかってくる電話の話をさせていただきました。今回は最終回で売却時に発生した問題、物件のリフォームについての話をしたいと思います。


売却前に一悶着

今年1月末の(売却の)決済予定だったのですが、決済直前に入居者が退去することになりました。入居者が出ていく前に売却できた喜びよりも後悔が少し大きかったです。

これは物件の家賃が市場価格より少し安かったために生まれた後悔です。購入した7年前はリーマンショックから立ち直っている途中だったので家賃の設定が若干弱気でした。7年間保有しているうちに家賃が周辺の上昇し、若干割安になっていました。投資用マンションの価格は家賃を元に決められるため、家賃を上昇させて入居者を決めてから売却すると売却価格が上昇します。

買い主はローンを組んで買う予定だろうと思っていたので、入居者が退去することでローンが出なくなって契約が白紙になるかもしれません。「契約が白紙になったら入居者募集して売却価格上がればいいな」と思っていたところ、契約書を見る限りローン条項が付いていないことを思い出してワクワクしてしまいました。

ローン条項とはローンが付かないとキャンセルできる条項で投資用不動産だけではなく、居住用の物件にも付いています。これが付いていないのでローンが付かないためキャンセルを行うと売却価格の20%を違約金として受け取ることができます。キャンセルされることを祈りながら契約日を待ちましたが、結局何ごともなく契約となりました。

もう一つ小さな問題が発生しました。契約書を見ると「引き渡し前の入居者退去時は原状復帰費用に関しては売主(私)持ち」と書いていたので少しの出費は覚悟しました。契約日前に原状回復費用の明細が送られてきたのですが、少しの塗装とエアコンの交換費用となっていました。塗装はお支払いするとしてエアコンは「完全に壊れていないが耐用年数を超過しているし調子が悪いので交換」ということでしたが、壊れてないのに交換は認められません。もし交換するのであればエアコンの償却期間を6年としてその1年分なら支払いますと伝えても納得してくれません。

売却しているのに1年以上(本来は1年でも月割り)の償却を取ることができないため費用計上できない点を丁寧に説明しました。完全に壊れているなら話は変わりましたが、壊れていないという正直さが話をこじらせました。

買い主は最低でも5万円の負担がほしかったようでどう折り合いをつけようか悩んでいたところ、壁紙の計上を忘れていたらしく、エアコンは買主が購入し、私は壁紙の費用で一件落着しました。

金額として5万円が気になるわけではありませんが、税務上の指摘は問題なので粘り強く交渉しました。