東京・中古・ワンルームが賢い少額投資の理由（後編）

MONEY PLUS編集部： ワンルームマンション投資は少額から始められることは分かりました。ただ、一棟マンションと違い、もし入居者がいなかったら収益がゼロになってしまうのでは？

日本財託： 当社が管理している投資用物件は、年間平均99％以上の入居率を維持しています。空室が発生しても1か月程度で次の入居者が決まります。

1棟マンションの場合、確かに空室が1室発生しても、収益はゼロにはなりませんが、そもそも、ワンルームマンションと1棟マンションでは投資金額が異なります。

仮に、同じ投資金額1億円の資金で中古ワンルームマンションを10戸購入するケースと10室ある1棟マンションを比べてみましょう。このケースでは空室が1部屋発生したとしても、いずれのケースでも残りの部屋から家賃が入るので、収益はゼロにはなりません。

しかし、1棟マンションの場合、一つの立地に10室すべての部屋が集まっていることに、大きなリスクがあります。たとえば、近隣に新しいマンションができたり、大学が移転してしまったり、マンションで火災や事故が起きた場合、10室すべてに影響を及ぼしてしまいます。

これが、10戸のワンルームマンションなら、それぞれの立地を分散することができるので、先ほどのような影響を受けるのは1戸にとどまります。同じ金額を投資するのであれば、立地を分散してワンルームマンションに投資をした方が、リスクを抑えることができます。

MONEY PLUS編集部： なるほど！他にも日本財託グループの強みと言いますと？

日本財託： 私たちの強みは物件をご紹介した後の「管理」です。

不動産投資をはじめると、家賃の集金や滞納家賃の督促、空室時の入居者募集や入居者からのトラブル・クレーム対応など、いわゆる大家業が発生します。

こうした大家業をわたしたちは毎月3,000円（税別）で代行しています。そして、オーナー様が最も気になる空室については、年間平均99％以上の入居率を誇り、不動産投資をはじめられたオーナーの皆さまがしっかりと家賃収入を得られるように、万全のサポートをしています。

さらに、自社スタッフでも23名が実際に東京の中古ワンルームに投資をしています。それだけ、自社の商品、管理に確信を持っています。

MONEY PLUS編集部： 具体的には、どれくらいの資金を投資して、毎月いくらぐらいのリターンがあるイメージでしょうか？

日本財託： 物件は大きく分けて2つの種類があります。

一つが昭和60年代から平成初期に分譲されたバブル期物件で、もう一つが2000年以降に分譲された築浅物件です。

バブル期物件の価格は1,000万円～1,200万円で、家賃収入から毎月の経費を差し引いた手取りの利回りは5％～6％です。

たとえば、1,200万円で手取り利回りが5％の物件を購入した場合、毎月の家賃収入は5万円です。

一方、築浅物件の価格は1,600万円～2,000万円で手取り利回りは4.5％～5％程度です。

1,800万円で投資利回り4.5％の場合、毎月手取りで67,500円の家賃収入を得ることができます。

いずれの物件でも投資用ローンが活用できます。たとえば、さきほどのバブル期物件を頭金100万円入れて、残り1,100万円をローン（2% /借入期間30年）で購入した場合、ローン返済を差し引いた金額は毎月9,300円程度、年間で約11万円です。

このように、ローンが残っているうちは毎月の手元に残る家賃収入は大きくなりません。金利上のリスクに備え、資産形成のスピードを高めるためにも、繰り上げ返済は欠かせません。

ちなみに、このケースで毎年100万円ずつ繰り上げ返済した場合、ローンは8年3か月で終わります。このときの繰り上げ返済額の総額は800万円、そして頭金の100万円を加えた900万円の資金で1,200万円相当の不動産を手に入れられたことになります。

いったんローンを返済してしまえば、毎月5万円、年間60万円が黙っていても入ってくる仕組みを作り上げることができます。この年間60万円の家賃を次の物件のローン返済にあてれば、さらに物件の取得スピードは加速していくことになります。