はじめに
不動産投資でいくら稼げるの？
5つの収入源がある
では具体的に不動産投資でいくらくらいの収入が見込めるのか、シンプルなモデルケースで説明してみたいと思います。
今回は5000万円のアパートを購入したケースで考えてみます。5000万円のアパートというのは、年収の10倍の融資を受けられるとすれば年収500万円の人ならすぐに挑戦できる範囲ですし、それより年収が低い上でもスモールスタートして金融機関からの信用をあげていけば近い将来たどり着けるラインかと思います。仮にそれより小さい金額のアパートではじめる、という場合もおおむね購入金額に対してこれくらいのバランスになると考えていただいてOKです。
ここで重要になるのが不動産収入は家賃収入だけでは無い、ということです。今回はそれ以外の様々な収入を含め、私の実例をベースにご紹介したいと思います。
(1)キャッシュフロー
これがいわゆる家賃収入です。具体的には家賃収入からローンの返済分や管理費を抜いた手取り収入で考えていきます。
5000万円のアパート、（細かな用語の意味は2章以降で説明します）新築のRC造だとした場合、実質利回りは2・5％前後になります。ローンも経費も払った上で、 年間125万円 ほど手元に残る計算です。
また不動産投資というのは基本的に、1つ目の物件が軌道にのれば同じようにして2棟目、3棟目として増やしていくものです。同様の規模のアパートを2棟、3棟と増やせば、この金額も同じように2倍、3倍になっていきます。
(2)含み益
含み益とは、本来株や金融商品で使われる言葉ですが、不動産でも同じような考え方が適用できると思い私はく使っています。
例えば、5000万円のアパートを35年ローンで購入したとします。ローンの残額は徐々に減っていって35年後にはゼロになりますが、このときアパートの価値もゼロになるわけではありません。このとき残っているアパートの価値が「含み益」です。
具体的な数字は物件や社会情勢によるので算出が難しいのですが、仮に今の市場相場で考えるなら、5000万円で購入した築35年アパートは65％～75％の価格で売却することができます。今回は間をとって3500万円としましょう。
はじめは全額ローンで購入した物件が、35年後には完全に自分のものとなり3500万円で売ることができるわけです。かなり大雑把な考え方ではありますが、3500万円を35年で割ると 年間100万円の含み益 が生まれていると考えることができます。
