はじめに
もふもふ不動産のもふです。
足元では金利上昇が見えてきており、「不動産の価格が下落するのか？」「不動産投資はもう終わりなのか？」といった質問をいただくことが増えました。
不動産投資は、銀行融資がとても大切です。そのため借り入れの金利が上昇することによって、返済の金額が増えることにより、手元に残るお金＝キャッシュフローが減少してしまいます。家賃収入を当てにしている不動産投資家にとっては、とても大きな影響です。
不動産の価格がどうなるのか−−予想するのは不可能なのですが、個人的な予想としては、下記のように考えています。
- 金利上昇したら一時的に不動産の価格が下落するが、その後インフレで不動産の価格は上がっていく
- 不動産投資が終焉することはなく、時代に合わせた投資手法になっていく
今回は、これら私の個人的な見解について、解説させていただきます。
低金利に支えられてきた日本の不動産投資の状況
日本の不動産投資は、世界的に見ても特殊な状況で進んできました。
2010年代は第2次安倍政権によるアベノミクス、日銀の黒田総裁による異次元の金融緩和で史上空前の低金利時代となりました。不動産の金額が大きいので、ほとんどの方は銀行融資を行います。その融資の金利が低いということは、不動産投資家にとってとても有利な時代といえるでしょう。
日本では、不動産を担保に融資期間30年で金利1%前後の融資を受けられ、収益性10％くらいの不動産を買うことも可能でした。不動産投資には、利回りの差を示した「イールドギャップ」という指標があります。
イールドギャップがしっかり取れるのは、たぶん日本だけです。イールドギャップが取れると、家賃から銀行に返済をし、そこから経費を払っても手元にお金が残るという素晴らしい状況を作り出すことができます。そしてその手元に残ったお金を元手に、また新たに不動産を購入し、より多くの現金を手元に残す手法で規模を拡大することができます。低金利時代だからこその事象を活用し、日本で多くの不動産投資家が誕生したのです。私の不動産投資家の仲間も、家賃収入だけで暮らしている方が多くいます。
一方でアメリカなどのほかの国でしたら、イメージ的には融資の金利が約5％前後、不動産の利回りも5％くらいというイメージです。あくまで私のイメージなので、数字は参考程度に考えていただきたいですが、イールドギャップは「5％ ー 5％ = 0％」となり、銀行から借り入れして不動産を買っても、金利だけでほぼ利益を食い尽くすような構造になっているのです。
日本：銀行から融資を受けて不動産を買えば、手元にお金が残り返済が進んでいく
海外：銀行から融資を受けたとしても収入と金利が相殺され、キャッシュアウトしていってしまう
比較すると、いかに日本の不動産投資の状況が恵まれているかがわかりますね！