金利上昇によって不動産投資は終焉を迎えるか？日本の恵まれていた環境が変わりつつある背景を解説

はじめに

金利上昇で不動産投資が終焉するのか？

ここまで、下記3点について解説してきました。

日本の不動産投資家は低金利の恩恵を受けてきた
国債金利が上昇している→固定金利の上昇
政策金利が上昇する可能性→変動金利が上昇する可能性

その上で、冒頭の「金利上昇によって、不動産投資は終焉するのか？」ですが、私は終焉しないと考えています。これからも不動産投資は残り続けると思いますし、ずっと継続される事業だと考えています。

金利が上昇していく場合にどのようになっていくのか−−まず金利が上昇すると、不動産を買う人が減るので、一時的には不動産の価格が下落すると予想しています。

しかし、ずっと下がり続けるわけではなく、インフレしているので長期的にみると不動産の価格は上昇するのではないかと予想しています。金利が上昇することによって、返済は増える方向に行き厳しくはなりますが、不動産価格が上昇することで負債に対し資産が増え、含み益の状態になっていると予想しています。

もしかしたらインフレによって、家賃も上昇して金利上昇をカバーしていくかもしれません。日本では借地借家法によって、入居者の権利が強いので簡単に家賃を上げることはできませんが、退去のたびに家賃を上げることは可能だと思います。

一方で、もしアメリカのように金利が上昇して5％とかになったら、今までのようにキャッシュフローをあてにした不動産投資はできなくなるでしょう。日本もバブル前までは金利が高く、融資を受けて不動産を買ってキャッシュフローを残すことは不可能でした。むしろ今の日本の超低金利が異常な状態で、これから正常な状態に戻っていくのかもしれません。

だからといって、金利が上がったら日本の不動産投資が終わるとは思えません。理由としては、金利が高いアメリカなど、ほかの国でも不動産投資は盛んに行われているからです。アメリカ人の投資家に話を聞くと、「アメリカ人は不動産の価格は上がり続けるから、若い人は早めに家を買った方がいいと考えている人が多くいる」と、いっていました。

日本もインフレで金利が高いけれど、不動産の価格も上昇し続ける時代になるのかもしれません。一方で、人口が減少している地方では過疎によって不動産の価格は下がりつづけるかもしれません。今後は、より二極化がどんどん進んでいくでしょう。