【プロは必ずここを見る！】不動産の価値が数倍も差がつく、「道路」の注意点
「道路」はとても奥が深い
都市部のマンションなど、不動産の取引相場は高値のまま、日に日に手を出しにくい金融資産と化しつつあり、一方で郊外の空き家などは、タダでも売れないケースもあるなど、不動産の価値は顕著な二極化が進行しています。このように、不動産の価値の二極化が進行している背景には、そのエリアにおける不動産需要の多寡が大きく影響しています。しかし、このようなマクロ的観点を一旦置いておいて、ミクロ的観点でも不動産価値に大きく影響しうる要素はあります。つまり、ある２つの不動産があり、それらがまったく同じエリア、同じ土地面積、同じ築年数の建物がある場合でも、その価値が数倍にも変わってしまう場合があるのです。もちろん、「一方がゴミ屋敷だったら」「一方が庭木の整備も放置していたら」「一方だけ急傾斜の土地だったら」など、人為的な価値減少や、誰がみても明らかな不動産の環境差など、不動産の価値を左右する要素は枚挙に暇がありません。ただ、今回は、そんななかでも『道路』をテーマにご紹介します。一見すると、普通の道路に接していて、何ら問題がなさそうな不動産であっても、いくつかのポイントを満たしているか否かで、不可抗力的にその価値は
住まい小林弘典
資産価値がほとんどないからこその問題も。「負動産」の相続手続きって、なにが大変？
資産価値によって変わる手続きの重さ
2024年4月から始まった相続登記義務化により、故人名義の不動産は、存命の相続人の名義に変更しないと、罰則が科せられようになりました。特に不動産の登記（所有者の登録）は、義務ではなかったこともあり、何代も前の先祖の名義のままになっているケースも珍しくなく、相続手続きの重要性と大変さが再認識されています。ところで、相続にまつわる問題といえば、「財産をどうやって分けるか」という財産分与、遺産分割の問題、「多額の税金を納めなければならない？」という相続税の問題などは、メディア等でもよく取り上げられ、イメージも湧きやすいものだと思います。一方、相続手続きそのものについては、「なんとなく大変そう、面倒くさそう」といった漠然とした印象はあっても、それがどれほど大変かは、あまり具体的に触れる機会がないと思います。そこで、今回は不動産——その中でも、住宅や賃貸アパート、市街地の宅地といった資産価値のある不動産ではなく、山林や農地、長らく放置状態の空き家といった、資産価値がほぼなく、売却も困難と思われる”負動産”の相続手続きに注目して、どんな大変なことがあるのかを見ていきたいと思います。
住まい空き家急増なのに、借りる家がない…老後の賃貸はどうすべきか？
賃貸を借りられる”確率を上げる”方法とは
超高齢社会となった日本において、住まいに関する問題が日々深刻になっています。バリアフリー問題や、路線バス廃止等による地方交通の衰退など、高齢者が快適に暮らす上での課題は山積です。その中でも、この記事では「高齢者が賃貸物件を借りることの大変さ」をテーマに取り上げたいと思います。もともと持ち家がある場合や、資金に余裕があり新たに住宅を購入できる環境にある場合ならば、それほど不安が生じることはないでしょう。一方、家族構成の変化等の事情で、高齢者本人が新たに住まいを探す際、賃貸物件を探すとなると大変です。そこで、今回は「どうして高齢者は賃貸物件を借りるのが大変なのか」を見ながら、「高齢者が賃貸を借りるための選択肢や方法」について考えてみたいと思います。
住まい無価値な不動産こそ、売却処分は慎重にすべき…高齢者を狙う「原野商法の二次被害」とは？
二次被害に巻き込まれないための対策
「原野商法」という言葉を聞いたことはあるでしょうか。原野商法とは、値上がりする見込みがない原野や山林を、ありもしない開発計画などをちらつかせて、「今のうちに買えば、将来確実に土地が値上がりして儲かる」と錯覚してしまう説明によって、青田買いをさせるものです。現代であれば、そんなうまい話ないだろうと冷静に判断できそうなものです。しかし、原野商法が多発していた1970年代から1980年代は、高度経済成長に伴うバブル期で、さまざまな物価は上昇基調にありました。その影響もあって、「土地神話」という、将来ずっと値上がりし続ける低リスク高リターンの金融資産という価値観が後押しし、このような被害が相当数あったものと予想されます。そして平成・令和に入り、今度は「原野商法の二次被害」というトラブルを耳にするようになりました。そして、この二次被害は、年々増加の一途を辿っています。相談窓口である国民生活センターに寄せられた二次被害に関する相談は、2010年度までは年間500件以下だった一方、2013年度以降、ほぼ毎年1,000件を超えており、問題は年々深刻になっています。そこで、今回は・原野商法の二次被害とは
住まい持っていた山林で5000万円の賠償判決…相続した土地でも起こりうる所有者責任のリスク
2つの対処法とは？
2017年3月、熊本市内で走行中の車に倒れた木が直撃し、運転手が死亡する非常に痛ましい事故が起こりました。そして、運転手の遺族は、熊本市と倒れた木が生えていた山林の所有者に対する損害賠償をめぐる訴訟を提起し、2022年12月、約5000万円の賠償を命じる判決が確定しました。この倒木事故は、判決にかかる関連資料を見る限り、特に工事作業中の倒木といったものではなく、老木の倒木か、強風等をきっかけにした倒木など、何らかの自然発生的な原因による倒木だったようです。不慮の事故にも見えますが、裁判所は5000万円もの賠償命令を下したのです。言い換えれば、不動産の所有者は、法人であろうと一般個人であろうと、誰もが”ある日突然、思いがけない事故で、自分が負いきれないような責任を負うリスクがある”のです。そこで、この記事では、・土地の所有者責任はどのようなものがあるのか・所有者責任リスクを、どう対処したらよいかについてみていきたいと思います。
ビジネス1円でも売れない…急増する「限界ニュータウン」の現状
所有者も四面楚歌状態に
全国各地で、「寂れてしまった住宅地」が増えつつあります。例えば、・古家が数軒建つ程度で、大半が雑草の空き地区画になった住宅分譲地・空き部屋だらけになってしまった住宅団地（アパート）などです。こういった住宅地は、最近では「限界ニュータウン」と呼ばれることもあります。言葉の響きからも、いわゆる”まちとしての発展の限界”や”限界集落”と化したネガティブなイメージが想像できます。今回は、この「限界ニュータウン」について、・限界ニュータウンが生まれた社会的背景・限界ニュータウンの所有者の現状についてみていきたいと思います。
ビジネス「タワマン節税」がついに終了、どんな仕組みだったのか？
”王道な選択肢”に限られることに
都心部を中心に、どんどん増えているタワーマンション、通称「タワマン」。一般的に、不動産の購入動機といえば、「アクセス便利な場所に住みたい」「景色のいいところに住みたい」「周りをあっと言わせるようなステータスを感じたい」など、購入動機はさまざまです。ただ、他の不動産の購入動機としてあまり見られない、タワマン独特の購入動機があります。それは「タワマン節税効果」です。タワマン購入によって相続税を軽減できるため、相続税対策を行う富裕層を中心にそのスキームが広がり、特にタワマンの高層階が、節税目的で買われていったのです。しかし、2024年1月をもって、その「タワマン節税」が終了しました。これによって、タワマン所有者や、節税目的でタワマンの購入検討者にとって、大きな影響が及ぶこととなりました。今回は、このタワマン節税はどんな仕組みだったのか、今後考えられる節税策はあるのかを考えていきたいと思います。
住まい2024年4月1日から相続登記が義務化！ 「罰則よりも大きな影響を及ぼすもの」とは？
親族内の”臭い物に蓋”に直面せざるを得なくなる？
2024年4月1日から、相続登記の申請が義務化されます。これは、相続にまつわる諸手続きの中でもかなり大きな法改正として話題になっています。なぜそこまで話題になっているかというと、例えば「祖父母など大昔の先祖の名義のままになっている山や畑の名義変更（＝相続登記）が済んでおらず、実は自分がその責任を負っていた」といった、意外なほど多くの人がこの法改正の対象者になる可能性があり、突然、”寝耳に水”とも言える罰則の対象になるリスクが生じることになったためです。そこで、この記事では・相続登記とは何か・相続登記の義務化によって、どんな影響が生じるのかについてご紹介します。
生活温泉・プール付きで10万円？ 格安リゾートマンションを購入する前に考えたいこと
価値観に合う物件か、その判断が最も重要
最近、「格安リゾートマンションが狙い目！」といった情報を時々見かけるようになりました。リゾートマンションとは、別荘用途に郊外に建てられた区分マンションで、主に避暑地や眺望のいい立地にある傾向があります。定住するというよりは、週末や大型連休などの休暇を充実することを想定した造りになっているため、共用部に温泉大浴場やプールがあるなど、住宅地の一般的なマンションに比べて豪華な仕様になっている特徴があります。高度経済成長期を中心に、1960年代からこういったリゾートマンションの建設がはじまり、好景気やレジャーブームも相まって、多くのリゾートマンションが高値で取引されました。なかには、新築時に3000万円を超えるようなマンションもあったそうです。そんなリゾートマンションが、今10万円で売りに出されているのです。豪華な設備があるにもかかわらず、不動産の価格とは思えない安価で売りに出されています。“タダより高いものはない”ということわざがありますが、やはり、ここまで安いと、何か裏があるのか、本当に狙い目のレア情報なのか、いろいろ不安になってしまいます。そこで、この記事では、・格安リゾートマンションが
生活増えつつある「固定資産税0円」の不動産とは？ あまり知られていない”負”動産の活かし方
活用策を見い出せば、高値で売却・賃貸ができる可能性も
不動産の所有者にかかる費用の一つに、「固定資産税」があります。土地、建物にかかわらず、不動産にはすべて、市町村役場が定めた固定資産評価額が決められています。この評価額とは、不動産鑑定士などの有識者の意見も交え、客観的な立場から不動産の価値（時価）を鑑定して算出されたものです。たとえば、建物の築年数が経過すれば、その分だけ価値は下がり、他方、都市開発などによって土地の相場が高騰した場合には、そのぶんだけ価値が上がるわけですが、これらを評価額として反映させているのです。この評価額に所定の税率をかけたものが「固定資産税」であり、すべての不動産に評価額がある以上、不動産の所有者は固定資産税を毎年納める義務があるのです。不動産の規模や地域性によって大きく異なりますが、たとえば一軒家やマンションをマイホームで所有している場合には年間数万～十数万程度、投資用のアパートやマンション経営をしている場合には、年間数十万近い納税をしていることもあります。 しかし、なかには「固定資産税が0円の不動産」というものがあります。しかし、これは認知度が低いため、なかには「一向に納税書類が届かないが、もしかして自分の手
住まい築古戸建は不動産投資の対象としてアリかナシか。気をつけるべきマンションとの決定的な違いとは？
築古戸建てならではのメリットとは？
前回の寄稿記事では、「築古マンションは投資対象としてアリか」というテーマをお話ししました。公開後、「では、築古戸建はどうか？」という質問をいただきましたので、今回は築古戸建に絞って、不動産投資の対象としてアリかナシか、筆者の経験も交えてご紹介したいと思います。
住まい「高利回りのマンション投資」を実現するためにチェックしておくべき2つのポイント
必要なのは「リスクの理解」
首都圏を中心に、都市部の不動産は高騰しています。投資家向けのビルやマンションも、表面利回りが５％を下回る不動産も珍しくない市況です。そんな中、「せっかく不動産投資をする以上、もっと高収益・高利回りな物件にチャレンジしたい！」と考え、例えば利回り10％以上に絞って不動産情報を収集している方や、競売物件情報にアンテナを張っている方も少なくないと思います。そして、高利回りな不動産の情報をたくさん集めていくと、一つの傾向が見えてきます。それは、ほぼ例外なく「古い」ということです。これは、減価償却が進み、純粋な資産価値が低下している不動産である以上、「築浅な不動産に比べて、築古の不動産は売買価格が安くなる」のは当然の流れともいえます。一方、不動産投資においては、築年数の進行による賃料の下落は、売買価格の下落に比べて緩やかであることが多く、その結果、高利回りな築古物件が生まれやすくなっている側面もあるのです。実際に、投資用マンションの情報サイトを眺めると、利回り30％を超えるようなマンションが公開されていることもあります。それでは、このような高利回りの築古不動産、特に居住用の区分マンション（分譲タ
ビジネス該当したら即検討！直ちに処分すべき不動産４選
使い道がない不動産は要注意
不動産は、銀行預金、保険商品、株式、外貨など、さまざまな金融資産の中でも、比較的安定的な資産として位置づけられ、特に高度経済成長期には「土地神話」と呼ばれる”不動産は値上がりし続ける”と信じられていたほどでした。しかし、バブル崩壊や人口減少といった要因によって、今日では「不動産＝安定資産」とは必ずしもいえない意識の方が常識になりつつあります。もちろん、都市部の不動産は高止まりが続き、不動産投資やマイホーム購入のいずれも、物価低迷期に比べると信じられないような高値になっている側面もあります。その一方で、特に地方の不動産を中心に、需要と供給のバランスが崩れ、資産価値がどんどん目減りしている不動産も増えており、こういった不動産の方が圧倒的多数といっても過言ではないほどになってきています。そこで、この記事では「直ちに処分すべき不動産」を４つご紹介したいと思います。該当する不動産をお持ちの方は、ぜひ早期処分を検討することをお勧めします。
住まい相続してしまうと「一生手放せない負動産」に…。売買が強制却下される意外な不動産とは？
知られていない、不動産取引の”例外”
日本では、不動産は自由売買が原則とされています。つまり、「売り手」と「買い手」が話し合って、不動産の売買金額や取引条件さえ固まれば、たとえ家族や隣人といった第三者が「その売買はやめた方がいい！」「その売買は許さない！」といった反対意見があったとしても、その売買は成立して、買い手の名義に所有者を変更することができます。しかし、その中で唯一、売り手と買い手の間では売買が成立しているのに、その売買は「許さない」として手続き途中で却下されるケースがあります。その不動産とは、田んぼは畑などの「農地」です。ちなみに、この場合、「交渉次第でなんとかなる」といった甘いものではなく、それを覆すことも難しい、厳しいものなのです。意外と知られていない、「自由売買を許さない」特殊なケース。そして、これは思いのほか身近な不動産であり、農地の売却処分に困っている不動産所有者がたくさんいます。今回は、なぜこのような不思議なルールがあるのか、そして、もしも自分がこれに該当して売却処分に苦しむことになってしまったとき、その対策はあるのかを見ていきたいと思います。
住まい相続した不要な「負動産」を売るために実践すべき、たった２つのこと
実は、負動産の買い手は多い
相続で引き継いだ山林や農地、親が生前に住んでいた空き家など、「思い出は詰まっているけれど、今は何も使っていない」不動産は、意外と多くの人にとって身近な財産の一つです。これらの不動産は、使っていなくとも固定資産税の支払いや、草木の除草伐採などの維持管理が避けられず、様々なリスクが年々積みあがっていく、資産価値よりも負債の大きい「負動産」と化していることも少なくありません。そして、負動産がかかえる問題は、負債的要素をもっていることだけでなく、「売りたくても売れない」という、八方塞がりに近い側面も持ち合わせています。しかし、実際にはそんな悲観する必要はありません。負動産を売却処分したいと思ったときに、見落とされがちな「2つのこと」を実践することで、誰でも負動産問題から卒業することができるようになります。今回は、その「2つのこと」について見ていきたいと思います。
住まい「相続登記が終わっていない不動産すべて」が対象。いよいよ開始が迫る相続登記義務化と、相続放棄の注意点
相続放棄の落とし穴
2024年4月1日から「不動産の相続登記」の義務化が施行されます。これによって、不動産の所有者が亡くなったときに、その相続人が、所有者が誰なのかを登記（登録）しなければならなくなります。そして、この登記義務を怠った人に対して、「10万円以下の過料」が課される 罰則規定も設けられることになりました。この義務化によって、これまで相続登記の済んでいない不動産を持っている家族はもちろん「親は不動産を持っていないし、自分は関係ないだろう」といった方も、”寝耳に水”な相続登記義務を負う場合もあり、想像以上に多くの方が、この義務化の対応を迫られる可能性があります。この記事では、この義務化で影響を受ける可能性がある人や、どのような対応を求められるかについてご紹介します。また、この義務化にあたって検討している人の多い、相続放棄についての注意点も交えてご紹介します。
住まい空き家を放置したら税金6倍!?「空き家対策特別措置法」の概要と、もしも空き家の所有者になった場合にやるべきこと
全国50万戸近い空き家が該当という試算も
2023年3月3日、「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律案」が閣議決定されました。この法律は「空き家対策特別措置法」や「空き家特措法」とも呼ばれ、名前の通り、空き家対策に関する法律として、2015年に施行されました。（以下、この記事では特措法と呼びます）。日本全国、空き家は年々増え続けており、まちの美観や衛生に悪影響を及ぼしたり、防災、防犯上のリスクも高まったりと、特に空き家の放置は、所有者だけでなく、近隣住民にとっても”百害あって一利なし”の状態です。こうした背景から生まれた特措法ですが、約8年経ち、特に空き家所有者にとっては軽視できない重要な法改正となりました。今回は、この改正によってどんな影響があるのか、もし自分が空き家所有者だった場合、どんな対策が取れるのかをご紹介します。参考：国土交通省「「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律案」を 閣議決定」
住まい相続することになった”負動産”を手放せる、いよいよ始まる相続土地国庫帰属制度！その利用方法と注意点を解説
相続土地国庫帰属制度とは
相続が発生したとき、相続人が引き継ぐことになる財産には、現金や銀行預金などの資産性の高いものもあれば、借金のほか、処分に困るような遺品など、負債といわれる財産もあります。その中で、不動産はその資産性の有無が極端に分かれる財産の一つと言われています。都市部の一等地であれば、その資産価値は相当に高いものになる一方、雑草だらけの空き地、崩壊しかけている空き家などは、一般的に負債に近しい資産として、”負動産”とも呼ばれるようになってきました。そして、この負動産は、新たな引き受け手が見つからない限り、放棄することはできず、一度所有したら最後、自分自身の相続として子供の代へ強制的に引き継ぐまで、一生手放せないものとされてきました。しかし、いよいよ今年から、「不要な土地を、国が引き取ってくれる制度」が始まります。これが相続土地国庫帰属制度です。昨年もこの制度に関する記事を公開していますが、制度開始を目前に、詳細がより明らかになってきたため、今回はその利用方法を中心に紹介します。前回記事：不要な不動産を相続してしまったひとの希望の光…要らない土地を国が引き取る「相続土地国庫帰属制度」の解説と注意点
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