それでも老後の収入源に｢不動産投資｣をオススメする理由

不動産投資のハードルは高くない

――不動産投資に関心はあるものの、その価格の高さゆえにハードルが高いと感じている人は少なくありません。

まず大前提としてお話ししておきたいのは、不動産投資はハードルの高い投資ではないということです。不動産という高価なものなのでハードルが高いイメージを持たれてしまうのですが、融資を使うと自己資金100万円以下からスタートできます。不動産投資というと仰々しいイメージがありますが、実態は“大家さん”業です。

――不動産投資市場の現状をどう見ていますか。

悪くいうと「ブーム」だと思います。一般の方々に遠い存在だった不動産投資が、『金持ち父さん』という書籍で「不労収入を作る」と表現されたことで、身近になりました。インターネットの発展とともに、不動産投資の正しい情報も悪い情報も広く知れわたったことで、認知度も上がっていきました。

さらに、日本銀行の金融緩和政策によって、多くの人が低金利で資金を調達しやすくなっています。おそらく中長期的に見ると、金利を上げざるを得なくなり、今より市場の動きは停滞するでしょう。ただ、不動産投資への認知度の上昇と市場の停滞という部分を差し引きすると、どちらかというとポジティブなイメージのほうが強く持たれると私は思っています。

――不動産投資の「悪い情報」とは？

現状では、成功例の紹介ばかりが先行しています。始める時期や年齢、環境がバラバラなのに、良いところだけ見てしまっているんです。自分ではできない、あるいは、10年前にはできたことを今やろうとしてしまうと、それは間違った選択になってしまいます。

――そうしたミスマッチを避けるために、セミナーの開催に力を入れているのですね。

当社では毎月7～8回、週に1～2回、開催しています。お越しいただいている方の年齢は20代から50代と幅広く、性別や家族構成もバラバラなので、少人数制で、内容も可能な限り来ていただいている方の層に合わせようとしています。

セミナーでは、実際にどういう人がどういう考えでどのように取り組んでいるのかという事例を紹介するケースを増やしています。他にも事例紹介をする会社がありますが、どうしても良い部分を見せる傾向が強い。極端な例だと、手元に資金がない方が資産を〇億円作りました、と案内しています。でも、そんなわけがないんです。

われわれは「資産を〇億円にしましょう」という考えではなく、「何のためにやるのか明確にして、実際に何ができるのか」、言い方を変えると「現実をちゃんとお伝えすること」を意識しています。

利回りに踊らされてはいけない

――取り扱っている物件の利回りはどの程度なのですか。

物件によって異なりますが、目安は年4～5%です。融資の金利は一概にはいえないので、表面の利回りになります。しかし、利回りに踊らされないでください、とわれわれは伝えています。

お金のかかるイメージが強い不動産ですが、実際に不動産という資産を使って運用するので、キャッシュアウトをする機会があっても、ただのキャッシュアウトではありません。しかし、そこがなかなか見えにくいんです。それをわかりやすくするために、不動産投資をするときに頭の中にバランスシート（貸借対照表）をイメージしてください、と説明しています。

株式投資などでバランスシートを見ている方には、自己資本比率を上げたほうが会社も健全になっていることがおわかりになると思います。これは不動産投資でも同じで、月々のローンの支払額は自己資本に充当されます。

このお金がどこかへいってしまっているという勘違いをしないようにしてもらっています。ただ、それはあくまで資産ありきの話になるので、どういう不動産を持つかということが極めて重要です。

――不動産に投資するということであれば、REIT（不動産投資信託）という手段もあります。

REITと現物不動産への投資は別物だと考えています。REITは株価や長期金利の影響を大きく受けやすい商品です。不動産投資における家賃とREITの価格のボラティリティの差で考えると、現物不動産のほうが安定性が高く、長期投資に向いています。

また、現物不動産はリノベーションなどで創意工夫をすることができます。REITの場合は間接投資なのでプロに任せっきりというメリットがありますが、逆にいうと、この商業ビルを売ったほうがいいと思ってもできない。しかし現物不動産だと、リノベーションなどのバリューアップ投資で稼働率を上げることを自分でできます。