はじめに
上手なマンション投資を行う方法
ここからは、15年で資産形成をするための効率的なやり方をご紹介していきたいと思います。まず、材料を集めていただきます。
1.手付金です。1万円札を20枚、2物件分をご用意いただきます。
2.都心のワンルームマンション2個。なぜ、2個必要なのかは後ほど分かってくると思います。
3.マンション投資のコンサルタントです。これはアドバイスをしてくれる方々と認識していただければと思います。
4.投資開始後5年間で節税できたお金についてです。投資不動産を持っていただくと、所得税・住民税を抑えるような節税効果を持てます。
先ほどご紹介したプランでもローンの期間は35年です。例えば40歳から投資を始めたとすると、家賃で支払いはできるのですが、家賃の力に任せてゆっくり返済をしていくと、返済が終わるのは75歳になってしまいます。
例えば、この方が65歳からの年金対策で家賃収入が欲しいと望まれている場合、それを過ぎて75歳までかかってしまうのです。通常のローンの組み方であれば、15年後でもまだ20年分のローンが残っているという計算になります。当初2,540万円で組んだローンは、15年後に1,620万円まで減っているので、残った金額を自己資金や退職金で完済すれば、そこから家賃はあがってきます。ただ、これでは大きな資金が必要になってしまいますので、あまり効率的な資産形成とは言えません。
では、どうすればいいのか。マンションを2つ用意しました。「ジェイピー渋谷301」と「ジェイピー渋谷303」という、反転タイプのまったく同じ部屋を持っていただくと考えてください。
物件価格が2,540万円、融資条件は先ほとんど同じです。35年ローンで1.65％の融資でスタートをしていだきます。ここからさらに5年後。融資を受けて投資をスタートして5年後になりますが、ローン残高はその分少なくなってきます。2,540万円が2,260万円まで残高を削っていくことできます。
5年後のこのタイミングで、イオン銀行の金利は1.65％です。一方、みずほ銀行や三井住友銀行のようなメガバンクも投資用不動産に対する融資を行っているのですが、金利の水準は1％前後と非常に低い水準になります。そもそもメガバンクは、購入されている価格に対して最大80％ぐらいまでしか融資を行っていません。もちろん、2割の頭金を入れて最初からメガバンクというのは可能です。ただ、最初から大きな資金を出すということでなければ、ジャックスさんやイオン銀行さんなど、そういったところからスタートしていただいています。
そうすると、大きな持ち出しがないところから運用をスタートできるわけですが、5年後に借り換えをもくろんでいるとしたら、メガバンクは2,040万円までしか借り換えに対応していません。
では、どうすればいいのか。このタイミングで残債の2,260万円を2,040万円まで減らすことができれば、5年後に低金利のメガバンクに借り換えが可能となります。はるかに金利の水準が低いので、より短期間で返済ができるということになります。
具体的には5年間の節税額、この場合、5年間で75万円を所得税と住民税を運用で取り戻しています。さらにそこに5年間月々25,000円ぐらいずつ貯金をしていただくと、145万円のお金がたまってきます。この資金を使って繰り上げ返済をしていただき、残りの2,040万円をメガバンクに借り換えていただきます。
これは机上の論議ではなく、私たちがお付き合いさせていただいているお客さまで、5年前、10年前にお持ちいただいた方というのは、今、メガバンクにどんどん借り換えを行っています。そこからさらに10年後、運用開始からトータルで15年経過するとどうなっているか。それぞれのローンの残債はだんだん減っていくのですが、メガバンクに借り換えたことで一気に返済のペースが上がっていきます。そうすると、投資開始から15年後のタイミングでは、半分以下の1,070万円、これだけの残債しか残っていないということになります。
ここで2物件持っていただいた理由です。まず、一方の物件を売却していただきます。先ほども申し上げたとおり、この物件は渋谷駅から徒歩5分圏内の非常に特殊な立地です。例えば、購入された価格からほとんど資産価値が目減りになった物件価格が値付けされたと想定していただくと、残りの残債を片づけていくのです。お手元に1,470万円分の差益が残るという計算になってきます。
この1,470万円を何に使うかというと、もう一方の物件の残債を全て完済していただきます。そうすると、お手元に400万円の現金が残り、手元に無借金の物件が残るという形になってきます。
結果、2物件を活用していただくことで、ご自身の資金を使って完済するのではなく、物件同士の収益をうまく組み合わせていくことにより、効率良くご自身の資金を極力使わずに無借金の資産を作っていくことが可能となってきます。
低金利によって、ほとんど持ち出しなく物件を持っていただき、頭金もほぼ出さずに運用をスタートしていただくことが可能となります。さらに、このプランにコントロールを入れて借り換えや繰り上げ返済の計画に入れていくと、15年で完全に無借金化していくことも難しい話ではありません。これは今のマイナス金利の時代の恩恵を受けて初めてできるようになったことです。正直これが5年前、10年前の話であれば、こういったプランはご紹介できませんでした。今、皆さんは、それだけ優位性のある時代にいらっしゃるということです。
