15年で資産形成､マイナス金利を活用した不動産投資のコツ

はじめに

疑問点4つへの回答

回答1：大きな資金がなくてもできるのか？

頭金10万円については、5～6年前であれば、頭金は3割はくださいという金融機関が多かったのですが、このマイナス金利の影響を受けて、金融機関もどんどん条件が良くなっています。今や満額に近い状態で融資してくださる金融機関が増えていますので、皆さまがご負担いただくのは、当初のタイミングでは10万円で済む金融機関もたくさんあります。

結果、ごくわずかな手付金だけで融資を受けられて、大きな資金は必要ないということになります。

回答2：家賃収入は安定して入るのか？

こちらは家賃の保証額の話になります。オーナーさまから、弊社が相場家賃の90％で建物自体を借り上げてしまいます。これは一般的に「借上保証契約」と呼ばれたり「家賃保証契約」または「サブリース契約」と呼ばれたり会社によって呼び名はさまざまですが仕組みはほとんど同じです。

借り上げた部屋は相場どおりの家賃で募集をかけて、入居者の方からは100％の賃料を頂戴していきます。10％の手数料の中で、たとえ入居者の方が退去して家賃が入ってこない期間も、皆さまに90％の家賃を必ず振り込みすることが可能です。賃貸管理の入居者の募集、契約業務、賃料の集金、クレーム対応、そういった管理業務の代行手数料もこの10％の中に含まれています。これによって、家賃保証をうまく使っていただくのであればきちんと家賃を担保できますので、家賃収入自体は安定して取っていただくことが可能です。

ただ、東京都内のワンルームマンションは非常に稼働率が高いです。弊社も千数百件管理をさせていただいていますが、常に99％程で稼働しています。3月のタイミングだけ3％程に増えたりすることもあるのですが、繁忙期に入るとその分埋まっていって、年平均で1％前後の空室率になっています。

我々が管理している物件は、特別な設備があったり、特別飛び抜けた物件ではありません。駅からの距離が10分圏内でなるべく駅近の物件。なおかつ四角くきちんと使いやすい間取りになっているということのほうが重要になります。そういった物件であれば、東京都内のワンルームマンションというのは稼働率が高いので、きちんと予定した家賃を取っていくことが可能です。

回答3：物件価格の値下がりはしないのか？

これは立地条件がとにかくいいところを選んでいただくことによって、物件の価格の値下がりを極限まで抑えていくことが可能です。

細かいところをご紹介しますが、皆さまもよくご存じのとおり渋谷駅から徒歩5分圏内というのは、商業ビルばかりで住むところがほとんどありません。そもそも住めるというだけで、かなり希少価値が高いということになります。ましてや、山手線のビッグターミナルの駅近5分になりますと、資産価値の目減りはほとんど起きなくなります。10年、15年前から物件をお持ちいただいている方もたくさんいらっしゃいますが、場合によっては、買われたときの値段を上回って物件が売れたという方もいらっしゃいます。そういう方に共通しているのは、間違いなく立地条件がいいということです。不動産投資で最も重要なポイントになります。

立地以外のところは、ほとんど変えることができます。内装や外装、設備部分は手を入れればいくらでも変えることができます。ただ立地だけは、最初の購入前によく選んでいただく必要性があります。その条件をきちんと整えて、相場を確認して買うのであれば、価格の値下がりがどれぐらいかというのは最初から想定することができますので、リスクヘッジをしていくことが可能になります。