はじめに
大型物件にこだわる理由
経年すると、管理費や修繕積立金にも差が出てきます。上がってきます。そのために弊社では、できるだけ総戸数が200室近くの大型物件を心掛けています。。ワンルームが200戸、珍しくありません。20室、30室の小さい物件とは、将来オーナーさまたちが負担する管理費、修繕積立金の維持費が全く変わってくるのです。販売価格を抑えるために、小さいコインパーキングをつぶしたような所に建てている戸数の少ない物件のマンションはいっぱいあります。ですけど、20人で1棟を維持していかなければいけないことと、200人で維持していくことを想像してみてください。
エフ・ジェー・ネクストは販売後のフォローも当然おまかせいただくつもりで現場見していますので、どうしても管理費、修繕費の値上がりによりご負担を抑えるために、一定規模以上の物件にせざるを得ないのです。
他に自社内でリノベーションも手掛けています。弊社はグループにゼネコンも抱えておりますので、しっかりした中間コストのない、無駄のないリノベーションでお届けしております。リノベ物件を選ぶ際に注意することは2つです。1つはコスト、かかったコストの回収にどのぐらいかかるのか。もちろん、リノベ前よりも家賃が高くなるからやるのですが、家賃での回収で何カ月もかかってしまっては仕方ありません。
そして、もっと大切なことがあります。それは建物本体の状態です。リフォームされたお部屋は美しいですから、ご覧になるとついいいなと思ってしまうんですけど、自分が住むわけじゃないですよね。入居者ばかりを喜ばせてあげても仕方がありません。オーナー目線で壁の中の見えない部分と、建物本体の全体の状態をしっかり確認してから買ってください。
エフ・ジェー・ネクストでは調査機関によります公平なデータを販売時にご覧いただいております。最近ネット上にも不動産をデータ化したサイトがいくつかあります。ざっくりとしたつかみとして参考にされるのは便利だと思います。ですが不動産というのは、道路付け1つ違っても条件が変わってきてしまうのです。具体的にお考えになるのなら、その物件に特化した物件のチェックが必要になります。近辺の販売価格、家賃相場はもちろんですが、そのエリアの人口動向、世帯動向、所得の分布、地価の推移、住民の年齢分布、家族構成、持ち家比率などいろいろあるのですが、事業用不動産をお考えになるためにほしい立地の情報を皆さまにお渡ししてご説明しています。
建物につきましては、建つ前の土壌の調査から始まって、設計図面、各社申請、検査の報告書、建てられたときからの修繕履歴、ご覧になりたいものは全てご用意してお見せいたします。
さらに、建てられたときからの家賃履歴も全室ご覧いただくことができます。これこそ、竣工時から自分たちでずっと管理している、おまかせいただいているデベロッパーでなければお見せできないデータです。皆さまが一番気になさっていらっしゃるのはこの辺じゃないのかなと思うんですけども。
ご覧いただいている家賃の履歴は、大崎にあるガーラの竣工時からの推移です。12年たった今も家賃は落ちておりません。特別いい物件を選んで持ってきたわけではありません。ガーラマンションの賃料の推移は、ほぼこんな状態で下がっておりません。弊社でも家賃保証制度というのがありまして、そちらを選んでいただくことも全く構いませんけれども、まずその必要はありません。賃貸が空くことなく高い家賃でついていきます。
もちろん中には、例えば東日本大震災の直後に退室されたお部屋で空室が出てしまったり、一時的に家賃が落ちてしまったなんていうことは当然あります。そういったことも含めて、事実どおりにご覧いただけますのでご安心ください。
入居率が高いのは、管理を自社で行っているから
入居率の円グラフも出ていますけれども、たくさんの会社のホームページに同じような数字が出ています。大体98～99.何％の入居率とありますが、そのデータがいつのものか根拠がよく分からないことが多いです。私たちがお見せしております入居率は、毎月月末時点での空室の割合です。たとえ1日での空いていれば空室にカウントしていますし、既に契約が済んで次の入居者が決定していても、その時点で家賃が発生していなければ空室として発表しています。毎月今現在の数字をご覧いただいております。
ここで少し会社の紹介をさせてください。私どもエフ・ジェー・ネクストは、皆さまのご支持をいただきまして、事業用不動産業界トップの業績を維持しております。東京圏に特化した物件の開発で、首都圏投資用マンション供給ランキングでは、2015年、2016年、2年連続で1位。下期の結果はまだ発表されていないんですけれども、2017年上期も1位を獲得しました。今年で創業38年。ガーラマンションを現在267棟、18,434戸をご提供してまいりました。資産586億円の一部上場会社でございます。
ここで申し上げている軒数は供給軒数ですから新築物件の数になります。中古物件は発表されませんが、実数は毎年新築に匹敵する戸数のリセールバリューの高いガーラ中古物件を皆さまにご紹介しているのです。でもほとんどは弊社のオーナーさまや、オーナーさまからご紹介いただいたお客さまでご契約になってしまうので、マーケットの中古の物件情報を出すことがないのです。年間1,000戸近い中古が、結果全て非公開物件ということになってしまいます。ちなみに、弊社は仲介会社ではありませんので、仲介手数料は一切かかりません。
エフ・ジェー・ネクストが健全に成長してきた背景には、皆さまのご支援はもちろんですが、企画・販売・管理・申告時のサポート、ご売却時の買い取りまで、1年間で相当の数の買い取りをしているのですが、透明度の高い不動産を責任を持ってサポートしてきたことです。ご紹介した不動産と入居の状態をグループの各社間でその情報を共有して、問題が起こる前に対処していくことでメンテナンスコストを大きく削減しています。もちろんオーナーさまにも都度ご報告していますので、効率的に大切なご資産の価値を皆さまとエフ・ジェー・ネクストで守っております。
例えば、建物を建設する際に必要な各種の建物検査というのがあるのですが、これに加えまして弊社のゼネコンであるレジテックコーポレーションが、各工程全てのピアチェックをダブルで独自に加えております。
皆さまにお渡しした後も、管理部門のエフジェーコミュニティがインスペクションです。今年から重要事項の説明に義務付けられましたけれども、これら継続した建物のケアを日常的に行っております。
業界でも珍しい取り組みなのですが、ガーラマンションの管理は全部うちの社員なんです。そうすることで、ガーラマンションの毎日の状態を責任持って上に報告してチェックしていくことができます。中古物件専門に扱っている会社にも管理部門を持っているところはたくさんあります。ですけど、そういった会社のいう管理は、賃貸管理だけを指しています。入居者を入れることです。建物の管理というのは、通常、建設したデベロッパーが行います。もちろん賃貸の管理もエフジェーコミュニティと申します、国土交通大臣の認可を受けた大きな管理会社が建物全体の使用状況に目を光らせています。皆さまがお買いになったお部屋にトラブルを起こさない方に入っていただいても、隣の部屋に別の管理会社が変な方を入れちゃったら出て行っちゃうんですよ。皆さまのお部屋が空室になってしまいます。しいては、建物全体の資産価値を落としてしまいます。それは皆さまと同様にエフ・ジェー・ネクストにとっても大変な脅威です。そうならないために、1棟丸ごと自社で賃貸も管理して全室の入居者を掌握しております。資産価値を守るために弊社の入居審査は厳しいです。
厳しい審査をしたうえで、入居後トラブルにならない方をコンスタントに集めていかないといけないのですが、そのための工夫の1つとして、入居者の方々にガーラコンシェルジュサービスというのをご提供しています。ハウスクリーニングから不要品の買い取り、交換料を含む無料のクリーニングなど、ホテルライクなサービスを電話1本で入居者のマンションライフをサポートしております。こういったこともまとまった管理戸数があるからこそ可能なサービスなのです。
不動産に強い弊社の顧問弁護士や税理士もお客さまを応援しております。昨今は販売する物件が欲しい買取業者による、詐欺めいたトラブルが結構出ていまして気がゆるせません。弁護士の出動回数が増えています。
最後にちょっとだけ時間があるので、私のお話をさせていただきますが、私はこの会社に30年前に入りまして、夫婦共働きですから、夫婦で10戸買いました。これをこの1～2年の間に4室売却しまして、それを残り6戸に振り分けまして、最後のローンの支払いが来月なのです。そうすると今度、約60万円の収入が私たち夫婦に入ってくるのです。いいでしょう。皆さまもぜひ私たちの仲間になって資産形成を頑張ってください。
本日はご静聴ありがとうございました。
