22万組以上の住宅選びの相談に応えてきたスーモカウンターが、住まいの悩みに答えるシリーズ。今回は、住宅・不動産総合サービス「SUUMO」の田辺貴久・副編集長がお答えします。


39歳の独身女性です。今は恵比寿に住んでいます。広告代理店勤務で年収は800万円です。今住んでいる賃貸マンションは、来年で8年目になります。年齢的にもそろそろマンションを購入したいと思っているのですが、希望のエリアで思うような物件がなく困っていて……。


購入するからには、結婚した場合や子供ができた時のことも考えて、最低でも2LDKは欲しいと思っています。通勤や買い物、資産価値も考えると、希望は港区、渋谷区、目黒区です。ただ、物件価格を見ると、さすがに1人で抱えるには金額が高すぎて……。


条件に合う物件が出てくることを待っていても、ただ時間が経過するばかりです。どうすれば購入できるでしょうか。


【相談者プロフィール】
・本人:39歳(会社員)
・家族:独身
・現在の住居:賃貸マンション(家賃12万円)

田辺: ご相談ありがとうございます。今回は住宅購入を進めるうえで大事な、条件の優先順位の付け方を考えてみましょう。

新築マンション価格は2010年の1.4倍

初めに言ってしまいますが、相談者の場合、「広さ」か「エリア」か、もしくはその両方を譲らないと購入は難しいでしょう。

不動産、特に新築マンションの価格が上昇していることは、さまざまなメディアでも取り上げられている通りです。国土交通省が発表している「不動産価格指数」によれば、2018年の新築マンションの価格は、2010年の水準と比較して1.4倍になっています。

今後、不動産価格がどう変動するかは一概には言えませんが、建築費が高値で横ばいとなっている状況からして、価格が突然下がるということは考えにくいでしょう。

相談者は、結婚したり子供を持った場合にも対応できる住まいとして「2LDK」を考えていますが、将来の家族構成もどうなるかはわかりません。であれば、今のことを考えて、今の暮らしに合う「広さ」や「立地」で住まいを探すことが、結果的に住んでから「こうじゃなかった」とならない賢明な選択につながるはずです。

価格より毎月の返済額に目を向ける

冒頭にお伝えしたように、確かに物件価格は以前よりも上昇しています。しかし、逆に住宅ローンの金利は下がっていることも、また事実です。

返済終了まで金利が変わらない住宅ローンの代表的なものに「フラット35」があります。このフラット35の2010年4月の最低金利は2.59%でした。それが2018年10月の最低金利は1.41%です。

フラット35は2017年10月から、団体信用生命保険という万一の時に住宅ローン残額が清算される保険の保険料分が加えられた金利となったので、同一条件の比較ではないのですが、それでも1.18ポイント下がっています。

住宅ローン金利は消費税のように、購入時に一度だけ発生するものではなく、ローン残高に都度課せられるものなので、たった1%の違いが大きなインパクトになります。

たとえば月12万円の返済でいくらの住宅ローンを借りられるかというと、金利が2.59%の場合は約3,300万円なのに対し、金利が1.41%だと、同じ月12万円の返済で約3,950万円の借り入れができます(どちらも全期間固定金利、元利均等返済方式、35年返済の場合)。

確かに物件価格は上がっていますが、住宅ローン金利も下がったことで、返済額への影響はそれほど大きくはないのです。

将来のことを考えて資産性を意識する

続いて、住宅を探すうえでの条件について考えてみましょう。

相談者は将来のことを考えて2LDKを希望しています。なぜ、将来のことも考えて条件設定したいと思うのか。それは「住宅は買ったらずっと(できるだけ長く)住み続けるもの」と考えているからではないでしょうか。住まいは一生に一度の買い物だと考える人も、今はそれほど多くはないかもしれませんが、買うという決断の前には、どうしても先々のことを考えてしまうものです。

しかし、オススメしたいのは「今」のニーズに絞って物件を探し、住まいに求める条件が変わったら住み替えること。そして、それができる物件を選ぶことです。それには「資産性」を意識した物件選びが大事になります。

資産性の高い物件を選ぶというと難しそうに感じるかもしれませんが、その物件を「売る」「貸す」時に損しないかどうかを判断するということです。

たとえば、購入希望の物件と似たような立地・広さ・方位・階数の物件が、築10年、築20年で、いくらぐらいで売られているか、あるいは貸されているかを調べてみるのも1つの手です。自分で調べるのは大変だし自信がない、ということであれば、不動産会社やスーモカウンターのような住宅探しのアドバイザーに相談するとよいでしょう。

エリアは条件で冷静かつ客観的に判断

相談者はもう1つ、エリアについてのこだわりを持っていますね。確かに今の住まいが都心の人気のエリアだと、その場所を基準に考えることになり、しかも購入となったら今と同じくらいか、もっと良い街に住みたいと考えるかもしれません。

実際、恵比寿はSUUMOが調べた「住みたい街ランキング2018」で第2位です。しかし、ニーズが変わったり、そういう街でも余裕を持って暮らせる状況になったら住み替える前提で、もっと冷静かつ合理的に判断したほうが、無理のない選択になります。

たとえば、資産性と住みやすさを両立する「穴場だと思う街」に上がる駅の中には、物件価格が比較的手頃で、でも賃貸相場は人気を受けて割と高値、という駅や物件が見つかりやすいです。都心へのアクセスが良く、商業施設や商店街が充実していて、でも憧れるエリアとしてはあまり名前が上がらない駅は「実を取る」選択となるはずです。

都内の広いエリアで、そのような条件に合致する街を1つ1つ確かめ、物件を探すには時間もかかります。相談者もおそらく平日は仕事で忙しく、土日もアクティブなタイプなのではないでしょうか。


であれば、住まい探しもアウトソーシングしてしまうのが懸命です。新築マンションの購入相談を受けているスーモカウンター新築マンションに相談に来る方のうち、シングル女性が占める割合は約1割。忙しい中での効率的な住まい探しに活用されています。


スーモカウンター新築マンションに相談にいらっしゃった方で、「職場の人間関係や、恋愛の話題と違って、お金が絡む住宅の話は、友達にはしにくかったので、第三者に聞いてほしかった」と言っていた方がいらっしゃいました。


第三者だからこそ率直に話をして、冷静なアドバイスが受けられるのも、確かにその通りです。スーモカウンター新築マンションは都心部のオフィスエリアに多く店舗がありますので、仕事帰りに立ち寄るのも便利ですよ。