はじめに
2019年5月25日（土）、年に1度のビッグイベントとして東京で毎年5月に開催されている不動産投資1DAYスクールが東京・JPタワー ホール＆カンファレンスで開催されました。将来に向けて、少しずつお金を増やしたい方、知識ゼロから不動産投資の特徴やメリットとデメリットについて学びたい方、不動産投資で成功を収める著名な講師の成功事例や最新情報を聴きたい方約名にご来場いただき、ゼロから成功させるための知識やノウハウが学べるビッグイベントとなりました。
その講演の中からこのイベントレポートでは前編として5社の講演内容を要約してお届けします。
21,000戸の賃貸管理会社が語る！月額家賃20万円の実現に向けた投資術
株式会社日本財託 代表取締役社長 重吉 勉 氏
重吉氏： 皆さん、こんにちは。今日、私がこのセミナーでお話させていただく内容はどの内容も、私が皆さんに本気でお伝えしたい内容です。
マンション投資の目標
目標とは何か。経済的自由を手に入れるということ。経済的自由というのを分かりやすく言いますと、毎月入ってくる不労収入だけで十分豊かな生活が送れる人のことを経済的自由と言いますよね。この経済的自由が手に入れば、老後の不安は解消できるんです。家族の生活も守ることができる。今働いている人でも、今すぐ仕事を辞めても、今までと生活は変わりません。皆さん、まず経済的自由を手に入れるということを目標にしませんか。
不動産投資の危ない5つの特徴
しかしそうは言っても、焦ってやるとろくなことはありません。不動産投資で失敗した人の体験から、実際に私が学んだことを皆さんにお伝えします。30年前から変わらない、危ないと思う特徴を5つお伝えします。
■高利回り物件が成功への近道ではない
■地方や郊外のアパート経営が一番ではない
■新築物件が一番ではない
■節税を目的にしない
■賃貸管理会社はどこも同じではない
失敗した人の体験から、実際に私が学んだことです。リスクやコストを全く考えないで、目先の短期的な収入や、目先の節税だけに走ってしまう方が多いような気がしますが、皆さん、いかがでしょうか。
なぜ、東京・中古・ワンルームなのか
次は、そういったリスクや、コストを踏まえたうえで、一番投資効率が良い不動産投資方法についてお伝えします。一番リスクが少なくて投資効率の良い不動産投資法は、東京、中古、ワンルームです。ポイントを3つお伝えします。
■値段が手頃で利回りが取れるから
■手取りの利回りと借入金利、この差を上手に活用できるから
■賃貸需要に供給が追いつかないから
どういう物件を持ち、定年までどのようにして家賃20万まで増やしたらいいか
頭金ゼロで全額ローンを組んで毎月のキャッシュフローをプラスで回す。こういうやり方だと、定年までに家賃20万をつくることはできません。大切なことは、毎年のこまめな繰り上げ返済なんです。例えば、1,980万全額35年ローンを組んだマンションは、月々の返済額は62,090円、手取り家賃収入が69,550円とすると毎月7,460円のプラスになります。毎年60万円を繰り上げ返済するとどうなるか。17年間で全部完済することができます。使ったお金はいくらかというと、毎年60万円の繰り上げ返済の17回分ですので1,020万円を払う。つまり、1,020万円のお金で、1,980万円のマンションが、17年後にあなたのものになります。
借金があるうちは、いつまでたってもあなたの財産ではありません。いかに余裕のあるときに元本を返していくか。いいですか、不動産投資というのは、最初の1戸目が一番しんどいんです。最初の1戸目の、毎年、毎年の繰り上げ返済が一番しんどいんです。でも、しんどいですが、毎年50万でも、60万でも繰り上げ返済を続けていくんです。そして何とか最初の1戸目のローンは、できれば15年以内で終わりにしてください。そして何とか、ローンのないマンションをまず1戸つくるんです。
今日、会場にいらっしゃる方は、1戸で終わらないでください。2戸目に挑戦するんです。2戸目は、2戸の家賃収入で1戸のローンを返していきますので、月利複利の威力は倍になります。そして何とか、ローンのないマンションを2戸つくるんです。もう経済的自由への切符を手に入れたと同じなんですね。あとは、家賃収入の力だけで、次から次へとマンションの数を増やすことができます。2戸、ローンのないマンション。1戸、ローンのあるマンション。この形、全体の財産の中の、借金の割合というのは33％です。この割合を、私の会社では「レバレッジの黄金率」と呼んでいます。
効果的な出口戦略とは？
ここで、よく質問。ワンルームマンションは長く持ったらいいのか、それとも古くなったら途中で売っちゃったほうがいいのか、どっちがいいのか。最近はやりの出口戦略というやつですね。私の結論は、ずっと長く持ってください。マンションの寿命は、大体60年持つと言われています。都心のワンルームというのは、持っているだけで収益の塊なんですね。家賃収入だけで、必ず元が取れます。元を取ったあとに入ってくる家賃は、全て利益です。最後までずっと持ってください。
東京・中古・ワンルームを買えば、確実に家賃が手に入ります。しかも、手取り利回りの借入金利、この差がプラスで2％以上取れる。ということは、ローンを組んでも家賃収入だけでも、金利はもちろん元本まで返すことができます。そして、繰り上げ返済を続けていけば、定年までにローンのないマンションを3つ4つつくることができます。
定年まであと残された時間は限られています。時間との闘いです。東京・中古・ワンルームは、今の値段で買っても大丈夫です。皆さん、まずは最初の1戸に挑戦してください。大切なことは、借りたお金をどれくらいのスピードで返せるか。繰り上げ返済の先に待っているのは、経済的自由です。
以上で私の話は終わります。ありがとうございました。