はじめに
2019年5月25日（土）、年に1度のビッグイベントとして東京で毎年5月に開催されている不動産投資1DAYスクールが東京・JPタワー ホール＆カンファレンスで開催されました。将来に向けて、少しずつお金を増やしたい方、知識ゼロから不動産投資の特徴やメリットとデメリットについて学びたい方、不動産投資で成功を収める著名な講師の成功事例や最新情報を聴きたい方約名にご来場いただき、ゼロから成功させるための知識やノウハウが学べるビッグイベントとなりました。
その講演の中からこのイベントレポートでは前編として5社の講演内容を要約してお届けします。
驚異の年間平均99％台の入居率を維持できる理由とは？誰も知らない「京都」不動産投資の魅力
日本ホールディングス株式会社 代表取締役 八尾 浩之 氏
八尾氏： 今日は、京都で不動産投資をするうえでの、どういったところが魅力かということをお伝えできたらと思っていますので、よろしくお願いいたします。
京都で需要が高いエリア
京都駅が京都の中心になります。京都駅から北、烏丸通りに地下鉄烏丸線というのが通っていますが、この南北ラインが京都の中心のラインになります。京都駅から2駅に四条烏丸駅があります。大手銀行もあり、経済の中心地になっています。また、この四条烏丸から東の方向に行きますと、河原町駅は大丸百貨店があり商業の中心地になっています。京都のいわゆる旧市街になります。このあたりは非常に賃貸需要が強いです。
大学関係や京都の企業の本社もたくさん集まっています。このエリアを外したところで物件を持つより、このエリアの中のほうが非常に単身者向けの賃貸需要が高いところです。私どもは今「ベラジオ」シリーズでずっと分譲させていただいています。全てこのエリアの中で供給させていただいていると。京都に特化していまして、京都の中の分譲戸数が全国ナンバーワンです。
京都のエリアの中の建築制限
建築規制について、平成19年に京都市新景観条例という形で施行されています。建物の高さ、建物のデザイン、この2つが大きく制限されている条例になっています。
建物の高さについて、京都の中で一番高い建物は何メーターまで建つのかというと、31メーターが最高の高さです。31メーターであれば10階とか11階建てぐらいの高さの建物が、今、京都の中では一番高い建物になっています。
デザインの規制については、まず、色の指定があります。派手な色は使わないでくださいというような規制がかかっています。また、マンションに屋根をつけてくださいと。屋根をつけることで当然5階部分が高くなってしまいますので、屋根の一番高いところは15メーターですけど4階建ての建物になってしまったりするケースもあります。2点が新景観条例の大きな規制です。
新景観条例ができたことで、建物の高さ、デザインが非常に厳しく制限され、同じだけの供給戸数があっても、供給コストが減るというのが京都の実情です。供給戸数が少なくなっていますので、マンション自体の希少性がすごく上がっていることが京都の現状です。
需要と供給の関係について
分譲マンション全体の供給戸数で、東京と京都で比較すると、去年2018年、東京のほうは1万5,957室供給されています。それに対して、京都のほうは1,277ということで、東京と比べたら10分の1ぐらいの供給戸数になっています。
また、40平米以下、いわゆる私どもが分譲しているような形の1Kタイプとか、1LDKタイプとかで、賃貸で出していただくような物件ですね。そういった物件になると少なくなります。東京で去年1,266室供給されているのに対して、京都は457室ということで、26分の1程の供給戸数になっています。当然、供給戸数が少ないですので、単身者住まいというのが、基本的には京都の場合は不足気味になっています。
需要のほうは、京都の人口が147万5,183人です。東京は1,000万人ぐらいなので、人口が東京と比べても6分の1ほどの規模の感じです。ただ、最初に申し上げた供給戸数というのは10分の1ほどなので、東京と同じように需要が高いエリアの一つというところです。
この人口ですけど、全国で790都市あります。その中だと8番目です。人口的には京都も増えているんですけど、京都は3,000人ほど増えていまして、基本的には京都も東京と同様、活気ある街の一つになっているということは言えると思います。
また、私どものマンションを借りていただく単身世帯率ですね。これも非常に京都は高いです。東京では50.5％、全国平均34.5％、京都が45.3％です。また、20代の方のひとり暮らしランキングでいくと、東京に続いて2番目です。100人あたりで33.25人です。20代の方が多い理由は、学生がすごく多いからです。人口の10％ぐらいが学生の街です。東京23区が5.6％、全国平均2.2％ということで、ここは全国平均をはるかに上回っている京都の特徴の一つです。また、留学生の方の数も、京年々増えています。
かなり賃貸需要が高いです。ただ、供給数が少ない。そういったエリアは空室リスクが当然低いです。それが京都の特徴です。当然、空室が少ないと、家賃が下がりにくいです。京都市内の場合は、逆に、2月、3月、4月ぐらいの異動時期といったタイミングであれば、家賃を上げましょうかと提案することもあり、京都で不動産投資をしていただく魅力かなと思います。
また、入居率は非常に高いです。平成31年4月で99.6%と非常に高い入居率になっています。空室を減らす取り組みということで私どもがやらせていただいているのは、退去前からすぐに次の家賃設定をオーナーさんと相談させていただいて、すぐに募集を始めるということを一番にやっています。
退去する前から募集をかけていますので、退去して1週間以内で次の入居ができるというような取り組みがあって早くついているということがあります。また、オーナーさんとの窓口は、全てでホールディングスに携わる営業社員がやらせていただいています。ですから、信用して買っていただいたお客さんに信頼していただけるようにということをモットーにそういう取り組みをやっています。
今日は長時間ありがとうございました。
