はじめに
2019年5月25日（土）、年に1度のビッグイベントとして東京で毎年5月に開催されている不動産投資1DAYスクールが東京・JPタワー ホール＆カンファレンスで開催されました。将来に向けて、少しずつお金を増やしたい方、知識ゼロから不動産投資の特徴やメリットとデメリットについて学びたい方、不動産投資で成功を収める著名な講師の成功事例や最新情報を聴きたい方約名にご来場いただき、ゼロから成功させるための知識やノウハウが学べるビッグイベントとなりました。
その講演の中からこのイベントレポートでは前編として5社の講演内容を要約してお届けします。
「三大都市圏」東京・名古屋・大阪の不動産投資の今とこれから
株式会社東京日商エステム 営業部課長 中山 裕嗣 氏
中山氏： 三大都市圏では急激に人口が伸びています。不動産投資をされる方の戦略といたしましては、立地条件が命というのは耳にしたことがあると思うのですが、まず都市や街に投資していただく観点からご覧になっていただければと思います。
三大都市圏に注目する理由
国家戦略といたしまして、2027年、品川・名古屋を結ぶ、リニア中央新幹線が開通します。現在品川駅から名古屋までは、新幹線のぞみで92分です。リニアが開通しますと40分で結ばれるようになります。東京都内の在来線の移動距離分の時間で、名古屋まで行けるようになります。JRは、のぞみの料金にプラス700円ぐらいの低料金で乗れるようにしてくれるようなので、非常に利用頻度も高くなると思います。
その中でさらに、2045年、まだちょっと先なんですけれども、大阪のほうまでルートが延びます。名古屋から新大阪まで今のぞみで48分かかっていたところが、約半分の22分。新大阪から品川まで、逆に東京へ帰るときには、今まで136分かかっていた時間が、67分で結ばれるようになります。
国土交通省の国土政策局で、スーパーメガリージョン構想という話し合いがされています。要約しますと、東京や名古屋や大阪の、この個性豊かな三大都市圏を一大商業圏に集約して経済効果を見ようと。それによって試算されているのが、名古屋まで開通したときの経済効果というのは、10.7兆円の経済規模が増幅し、さらに大阪までつながった場合には、その周辺地域も活発化して16.8兆円といったような経済規模に膨らむだろうと考えられています。
総務省の統計局から発表されている現在の日本の総人口なんですが、1億2,577万人。やっぱり年々人が減っていっています。2045年には2,000万人減りまして1億人ということが予想されています。「それだったらマンション経営はやっぱりやめておいたほうがいいんじゃないの？」という声もあるんですが、今度は都道府県別で、全国で見てまいります。
約20年間の間に、人がどこからどこへ移動したか、1996年～2016年までのデータがございます。都道府県別では、人口が増加したエリアもございます。空室率ランキングは最下位から見ていきますと、首都圏でありますとか、中京圏なども入っています。この三大都市圏にあれば、まず人口自体がまだまだ増えていますので、安心して人に貸していただけると思います。特に1Kタイプやコンパクトマンションに関しては単身者の方をターゲットに取ることが多いので、そういった点では、この三大都市圏というものが、家賃の下落や空室リスクを防ぎやすいという予想が立ちやすいです。
じゃあ、なぜそれだけ人が集まるのか？というところですが、その就業目標になる企業の数を見てみました。国内の上場企業、今は全国で3,763社ございます。その中で半分以上が東京と神奈川に集約されています。残りは、大阪や愛知県といったところに企業が集中しています。ただ、この東京・神奈川・大阪・愛知の都道府県の面積は、日本の総面積のたった3％しかなく、これだけの企業数がところ狭しと集約されています。
実際に、三大都市圏の全国における上場企業の数の割合というのは81.9％、約8割もの数が集約されていますので、今後の人の流れはこの都市に集中していく予想が立ちます。地元を離れた若い方たちは、住む場所を確保するためには買うか借りるしか選択がないので、単身者の方にしたら圧倒的に賃貸の選択肢が選ばれるはずです。なので、やっぱりそのような場所が買いと言えると思います。
オリンピックが終わったら価格は安くなるのか？
今後オリンピックが終わったら価格が安くなっちゃうんじゃないといったようなご意見も多かったのでデータを用意させていただきました。前回、1964年に東京オリンピックが開催された際の住宅地価格と名目GDPのグラフです。グラフの上の線が住宅地価格で、下の線が日本のGDP、つまり国内総生産の数値です。今の政府は、GDPの継続した2％上昇という目標を掲げていますが、この1964年大会開催決定後は、急激に住宅地価格もGDPも伸び上がっています。ただ、実際は、前回の東京オリンピック大会というのは、ゼロから再生した経済だったわけですね。今回は、ある程度成熟している経済背景にあるといったことで、実際にはまだデフレを脱却していませんし、その可能性は十分これからもあるんですけど、そんなに急激に伸びてもいないので、穏やかに回復していっているような過程です。
そもそも、不動産って土地の所有者さんが安く売らないことには、安く買えないんですね。例えば、皆さんが保有されていらっしゃる不動産がいきなり、5,000万で売り出したのが、オリンピックの閉会式が終わったあとに、2,500万で言われたら「なんで？」となりますよね。実は、「オリンピックが終わったから」という理由は、正直、繋がりにくいと思います。今後は徐々に経済回復とともに、あとは都市部への人口が集中するといったような加速度とともに、価格はまだまだ維持されるだろうと。ちょっとあまりにも上がりきったものが下がったといっても、右肩上がりに成長しているというラインは崩れにくいと思います。オリンピック後もやっぱり都心での都市開発というものはどんどん予定されています。
以上、われわれが安定した不動産投資において注目すべきエリアというのは、住のニーズが今後も確立され続けるであろう三大都市圏でございます。今後、皆さんがマンション投資、アパート投資、中古投資、さまざまな家賃を取る方法があると思うんですけど、皆さんのライフスタイルを支える、自分の代わりになってずっと働き続けてくれるものですから、失敗しない場所を選んでいただく場合は、まずは人に強く必要とされる就業人口が集約した場所を必ず選んでいただきたいなと思います。
ご静聴いただきましてありがとうございました。
