はじめに
2019年5月25日（土）、年に1度のビッグイベントとして東京で毎年5月に開催されている不動産投資1DAYスクールが東京・JPタワー ホール＆カンファレンスで開催されました。将来に向けて、少しずつお金を増やしたい方、知識ゼロから不動産投資の特徴やメリットとデメリットについて学びたい方、不動産投資で成功を収める著名な講師の成功事例や最新情報を聴きたい方約名にご来場いただき、ゼロから成功させるための知識やノウハウが学べるビッグイベントとなりました。
その講演の中からこのイベントレポートでは後編として4社の講演内容を要約してお届けします。
直販特化型企業が語る「都心中古ワンルーム投資の魅力と最前線」
ワンルームダイレクト運営企業役員 小林 秀雄 氏
小林氏： 不動産投資というのは、私が考えるに、大事なのは目的で、何のために投資をするのかというのが非常に重要なのかなと思います。実際に皆さまのご相談を受けていて顕著に多いのは資産形成と年金対策です。それから特に最近よく聞くようになったのは、インフレ対策です。
不動産投資といってもいろいろ商品があるわけですね。どれを選んだらいいか、何を選んだら正解というのは、正直、私はないと思います。ワンルームマンションというジャンルを選んだあとも、皆さまがどこに、どんな物件にするのか。これにも正解はないと思っています。どこに正解があるのかというと、最終的に皆さまが何を目的にして、どういうライフプランを組み立てたいのか。もしくは、どういうふうに投資していきたいのかというものが見えてくると、だったら東京のこういうのを買ったほうがいいんじゃないですかとか、もしくは利回りのこういう高いものを最終的にトライしてみたらいいんじゃないですかとか、金額は小さいものから始めてみたらいいんじゃないですかとか、築年数も浅いものから古いものまでありますから、その中から選択してもらえるとよいと思います。
ワンルームマンション投資の最大の魅力というのは、一言でいうと「他人資本による自己資産の形成」、つまり銀行のローンをフル活用できるということです。他人資本というのは、自分のものではないお金ですね。これ実は、当たり前のことではありません。例えば、投資をしたいといって銀行に行ってお金を貸してくださいと言っても貸してくれないんです。今ですと語弊なくいえば、1棟マンションを購入するにも、基本的には頭金を入れないと購入できないケースのほうが多いです。
逆に1棟ものであれば、今の利回り水準であれば、ある程度頭金を入れて買っていただいたほうがいいのかなという気もします。これを他人が用意してくれたお金で購入し、それを他人が返済してくれるわけですね。家賃収入、入居者の方が働いたお金で返済してくれます。キャッシュオンキャッシュの考え方がそのままあてはまるわけではありませんが、場合によっては1円も手出しをしないでワンルームマンションを購入することができます。ご自身の自己資金を使わずに、他人の資本を使って他人がそれを返済してくれて自分の資産を形成できる、これがワンルームマンションの最大の魅力、特徴です。このような商品がほかにあるかというと、なかなかないんじゃないかなと思います。私も最初にこの仕組みを知ったときに、これはすごいなと思いました。
今日覚えて帰っていただきたいことの2つ目。ワンルームマンション投資で何を一番気をつけたら失敗しにくいのでしょうか。それは「賃貸がつき続けてくれれば、この投資は負けにくい」ということです。たくさんの借り入れを起こします。当然、ご年収の何倍も起こすわけです。もちろん、ワンルームマンションにはメリットもあります。ただし、リスクも当然あります。最大のリスクは何か、あくまで先ほどのシミュレーションも、副次的な効果も、これは賃貸がつき続けてくれた前提に立っているということなんですね。もし万が一、賃貸がつき続けてくれなかったら、このローンの返済はご自身でしていかなければならないですから、これはやはりリスクです。逆の言い方をすれば、この投資というのは、賃貸がつき続ければ負けないと私は考えています。
じゃあ、そのゴールに向かって、どこを買えばいいのかというのをこのあと説明させていただきます。
私たちの仕入れは東京が中心になっています。ウエイトの9割は東京に置いています。東京都の政策企画局というところが出している東京都の単身者世帯の動向を見ると、世帯数がどんどん増加していっています。単身者はどうかというと、2015年の時点で316万世帯、2020年の時点で331万世帯になるという予測ですが、実際ここがピークではないんですね。ピークはいつごろ迎えるのかというと、2035年ぐらいにピークを迎えるだろうというふうに予想されています。東京都の単身者に限っていうと、まだこれから増えていくという予測になっているんですね。ただ一方で、ワンルームマンションはそんなに多く建設されていない状況になっていますので、それも賃料が上がっている背景です。
じゃあ、この背景には何があるのかというと、世界の都市総合ランキング2018という、都市戦略研究所さんというところが公表しているデータになるのですが、これは世界の名だたる50都市ぐらいをランキング形式で発表しています。それは経済的、鉄道、文化、医療機関、住環境、交通のアクセス、いろんなものを採点して出しているんですけども、東京はランキングアップして、ついに世界で第3位となっています。ロンドン、ニューヨークに次いで、東京という、場合によってはオリンピックが終わったら抜くんじゃないかと言われて期待していますけど、実は東京というのは、世界的に見ても類を見ない都市のうちの一つです。そこに当然、人も物も集まるわけですよね。
この市場がどうなっているのかというと、ワンルームマンション中古の投資がいいというのは分かりましたと。重要なのは適正な価格で、高品質なものを買っていただくということです。簡単にこの業界の流通の経路を見ますと、もともとの売り主さんが不動産を最終的に手放すまでに2社も3社も入ったりします。少なくとも、仲介会社が最低でも1社を挟んで、それを販売会社さんが購入して市場に流れていきます。
では実際、私たちはどんな流れかといいますと、ワンルームダイレクトがあって、私たちはもともと仕入れをやっている会社ですから、もともとの所有者さまに対してダイレクトにアプローチを行います。いろんな方法で行います。電話もそうですし、お手紙もそうですし、独自のパイプを持っていてご紹介というのを受けます。ほかの会社さんを挟まずに、最終的に皆さんのところに提供します。アナウンスもしていただきましたが、実は私たちが初めてではないんですよ。こういったことをチャレンジしていた会社さんというのを私は知っていますが、これだけメディアに露出をして、大々的に数を仕入れて直接販売をするというスキームで世に出てきた会社というのは、あまり聞かないなと思います。市場にいるからよく分かるのですが、あまりないなというのが正直なところです。
私たちは何ができるのかと申し上げますと、仕入れの環境というのは日々変化していますから、絶対にという表現はできませんが、直接売り主さまとのルートを持っているので、それが価格や品質に関して、他社さんよりもできるだけいい条件の物件をご提供させていただきたいと思っています。
本日は貴重なお時間をいただきましてありがとうございました。
