はじめに
2019年5月25日（土）、年に1度のビッグイベントとして東京で毎年5月に開催されている不動産投資1DAYスクールが東京・JPタワー ホール＆カンファレンスで開催されました。将来に向けて、少しずつお金を増やしたい方、知識ゼロから不動産投資の特徴やメリットとデメリットについて学びたい方、不動産投資で成功を収める著名な講師の成功事例や最新情報を聴きたい方約名にご来場いただき、ゼロから成功させるための知識やノウハウが学べるビッグイベントとなりました。
その講演の中からこのイベントレポートでは後編として4社の講演内容を要約してお届けします。
低価格、安定のマンションで生活設計 横浜エリア物件で資金計画を安定させるコツ
株式会社グリップ 営業部係長 関口 大介 氏
関口氏： 本日はよろしくお願いいたします。弊社は横浜に特化していますので、その横浜の魅力についてお話ししていきます。
中長期的な運用のために大事なこと
インカム、いわゆる家賃収入と、キャピタル、物件の価値または評価です。インカムとキャピタルをどれだけ安定させられるか。この部分が非常に大事で、家賃収入の増減というのが、物件の価値または評価の増減にも大きく関わります。
横浜の魅力
SUUMOの｢住みたい街ランキング 関東版｣で横浜は年齢別投票でも20代～50代で全て1位、東京の並み居る強豪を抑えて2連覇しています。理由は交通の便などのアクセスや、商業施設が充実しているなど、多岐にわたるのですが、横浜駅は鉄道6社12路線で、この乗り入れ路線の12という数字は、実は日本で最も多い駅になります。横浜は行政でいうと神奈川県ですが、経済圏でいうと東京と言っても過言ではないです。
また、横浜に住んでみたいと思う理由としては、実際に住みたいと思ったときに、手頃な家賃で住めるという要素も大きいです。家賃ギャップという、そのエリアの平均賃料に対して払える金額のギャップに関して横浜はギャップが非常に小さいのです。要は住みたい街でもあり、無理をしなくても住める街、それが横浜の特徴なのです。
横浜物件の需要と供給(インカム)
単身者向け物件の空室率の比較です。横浜は1.28%、都心6区(港区、新宿区、渋谷区、千代田区、中央区、文京区)は1.25％、差でいうと、わずか0.03％、ほぼ同数です。都心6区のほうが若干いいですが、横浜は6区に肉薄していて、需要が高いことが見えてくると思います。それがなぜかというのをご紹介していきます。
■横浜は夜間人口が6区と比べて2.5倍＝住まいとしての需要が高い
■横浜は単独世帯数の将来推計(2040年時点)が都心6区と比べて10万人以上も多い
結局のところ、不動産投資において大切なことは、賃貸需要があるか、ないかです。本質的な需要を知るためには、供給の事情を知る必要性もありますので、ここからは供給の話をしていきます。需要以上に供給があると意味がないです。
5年ごとに供給されてきた、30平米未満のワンルームの数を見ると、過去に行われてきた供給数が全く違います。2018年と比べても、都心6区は横浜の3倍。今まで6区はこんなに分譲されてきているのです。
結論、賃貸需要の安定度は、何で分かるかというと「生産年齢人口÷供給数」です。これにより、1部屋あたりに対する、人の集まり方が見えてきます。2040年時点の予測だと6区が9人に対して横浜が22人ですから、6区より需要は高く維持できているのが見えてくると思います。ただし、今ご覧いただいているのは2040年までに供給がされていない、物件が増えていない形で比較したものですので、当然そんなことはないわけで、今後供給も当然されていきます。今後どのくらい建ってくるのか、先ほどのペースのまま供給されるのか。実は横浜は、物件供給がほぼできなくなるような建築規制があります。
エリア建築規制。これは既に施行されているもので、住民税より、法人税などの高額な税金を徴収するためのものと言われています。ワンルームをそこまでコストをかけて建てることはできないので、横浜においては、どうしても建築できるエリアが絞られますので安定して賃借人が付く根拠がある場所に建築することも考えると、かなりエリアは狭まってます。以上を踏まえて、今後将来のワンルームに対しての入居人の需要数見てみます。
過去から、これまでの供給数、また今あった施策も踏まえて双方物件が供給されたとして試算しています。そうなった場合。右側の戸当り換算です。数値としては近くなりますが、それでもこれだけの差なのですね。戸当り、2.5倍の17人の需要。だからこそ、都心6区に肉薄できる空室率なんです。冒頭にお見せした空室率があったと思います。0.03％の違いですね。この需要の高さ、安定度の高さが横浜の魅力の一つなのですね。
横浜の不動産の価値と評価(キャピタル)
ここからはキャピタル、横浜の不動産の価値と評価についてお話していきます。正直ここから「圧倒的に」差が出てきます。横浜の魅力、最大のポイントになってくる部分です。
横浜駅周辺と今比較した、新宿の地価を見ると、新宿が3600万で横浜が1380万。その差1,220万。この3倍近い地価の差が、物件価格に大きく反映されているのは間違えないです。
ただ、この価格差も、もしかしたらこの先埋まってくるかもしれません。横浜の前年比の上昇率は13.11%で、新宿は5.88％。最近の横浜の上昇率は非常に素晴らしい。この横浜の地価高騰の理由が政府と行政が進めている開発です。今、国の開発計画というものが、大きく分けて3つ有りまして、この3つの計画が全て実行されているのは全国で唯一、「横浜」「だけ」、なんです。
予想できない部分にはなりますが、ただ現状でのやはりこの金額差、運用には大きく作用してきます。低価格の物件がもたらすメリットをまとめました。
■金融機関の融資が通りやすい
■金利による無駄な出費を軽減
■物件の複数件所有に有利
当然、ローンを長く残し、持ち続ければ、リスクはついてくる。要はそのリスクをいかに軽減し、メリットをもれなく手にできるか。そのために価格も踏まえ、場所選びからしっかり選定するということ。ネームバリューがあればいいか？そういうものではないです。ブランド力ってところに目線が行き過ぎて本来見ないといけない部分を見落としていないか。横浜の良さ、感じて頂けたのではないでしょうか。
本日のまとめです。横浜の賃貸需要は都心6区とほぼ同じ。入居対象者については6区超え。また、需要が高水準にも関わらず価格が安いので、取り組んだ時点で無駄な利息をカット出来ていたり、リスクを抑えられる。そして、複数所有時などに、よりメリットが大きくなる。つまり、安定した賃貸需要と低価格＝最大の安心といったところです。
本日は、ご静聴頂き、誠にありがとうございました。
