はじめに
2019年5月25日（土）、年に1度のビッグイベントとして東京で毎年5月に開催されている不動産投資1DAYスクールが東京・JPタワー ホール＆カンファレンスで開催されました。将来に向けて、少しずつお金を増やしたい方、知識ゼロから不動産投資の特徴やメリットとデメリットについて学びたい方、不動産投資で成功を収める著名な講師の成功事例や最新情報を聴きたい方約名にご来場いただき、ゼロから成功させるための知識やノウハウが学べるビッグイベントとなりました。
その講演の中からこのイベントレポートでは後編として4社の講演内容を要約してお届けします。
東京新築ワンルームで7.5％の投資利回りを得ることもできる堅実な運用方法
プロパティエージェント株式会社 エバンジェリスト 宅地建物取引士 吉田 一生 氏
なぜ東京のワンルームマンションなのか
吉田氏： そもそもですが、なぜ東京のワンルームマンションなのか。まず、大前提として不動産投資の大きな目的というのはインカムゲインを得ることです。つまり、安定したキャッシュフロー、家賃収入を受け取っていただくことになります。長期安定こそが不動産投資の本質なのです。その為には、長期的に入居率が高い物件を選定する必要があります。ある程度は立地で予想ができるかと思うのですが、もう一段階掘り下げていただきまして、そのエリアに住みたい人の需要と供給のバランスが、ある意味、崩れているかどうかをぜひ見ていただきたいと思っております。
東京でいうと、現状1,300万人の人口がいます。そのうち世帯の数はどれぐらいかというと約600万超になります。その中でも単身者の数は平成27年時点で316万世帯です。さらに都内の単身者の数は2040年まで上昇を続けるという国勢調査の結果も出ています。東京に人が集まってくる要因としては、日本全国の大学数の約50％、日本全国の上場企業の延べ床面積の約70％が東京に集約されているというデータからもわかるように、進学、就職のタイミングで地方から東京に出てくる単身者が多いからです。ただ、万が一それ以上に住戸の供給数があった場合、長期安定収入という仕組みというのは成り立たないのです。
では、供給はどうなっているのでしょうか。
こちらは、不動産経済研究所が発表している内容で、1971年から2017年上半期までのワンルームマンション供給数の合計が出ています。316万世帯に対して、この46年間で東京都には約30万室しかワンルームマンションは供給されませんでした。2006年から2017年の上半期までの約12年間でも、マンションの数として増えている累計は7万5,000室しかないです。このように、圧倒的に供給数が足りていないという状況があるということを掴んでいただければと思います。なぜこれだけ多くの人が集まるのに、供給がここまでにしかならないのか。そこにはできない理由があるのです。
実は、東京23区全域にワンルームマンション規制というものがあります。規制内容は大きく分けて2つです。1つは最低面積です。1部屋あたり25平米未満のマンションは原則つくれません。2つ目は、区特有の条例があります。これは区によっていろいろあるのですが、例えば40平米以上のお部屋の併設を義務付けていたり、建設時に課税をされるなどです。つまり23区全域で、ワンルームマンションを建てないでくださいという条例が入ってしまっているのです。こういった形で、東京の人口が増えていくという優位性と、条例による供給の絞られ方というのが、ワンルームマンションを持つうえでの一つのポイントになります。
お客さまの実例と共通点
(ケース1と2は割愛)
ケース3。外資系のコンサル会社に勤めていらっしゃる40歳の男性の方で、非常に収入が高い方ですね。年収約2,000万の方です。奥さまとお子さまがいらっしゃって、ご自宅のローンが残っています。この方の部下の方が、たまたま弊社のクライアントだったというご縁がありお付き合い始まりました。もともと、不動産投資には関心があったのですが、よくある営業電話には非常に不信感を抱いていたそうです。また現時点で、これも非常にすごいのですが、金融資産から月20万円の利益がでている状態になっています。ただ、その金融資産も、会社の都合上、役員になったときには全て現金化せざるを得なくなる会社に勤めていらっしゃいます。また、年間600万円の副収入があれば、仕事を辞めてもいいよということで奥さまに許しをもらっているそうです。
この方についても、2つの課題を設定させてもらっています。
- 生活の基盤となる安定したキャッシュフローづくり
- 極力自身の手を煩わせることなくこのキャッシュフローをつくる
ご所有の不動産について、この方は毎年200万円ずつ繰り上げ返済という仕組みを使って、ご自身でローンの残債を減らしていただいています。月々のローンの返済金額が徐々に下がっていくので、少しずつプラスの収支、つまり返済よりも家賃収入が上回っていくという状況をつくります。それを繰り返していって、家賃収入が入ってくるようになったら、その家賃収入も繰り上げ返済の原資として考えていく。つまり、まずは早期の返済を目指していただいているのです。
結論、これを繰り返すとどうなるかというと、1件目の不動産については12年後の52歳で完済ができます。1件目を完済したことにより入ってくる家賃収入の100万円と、自己資金の200万円を繰り上げ返済資金としていただくことで、同じような形で2件目の完済を目指していただくと、2件目については18年後に完済することが可能です。同じように3件目については、自己資金の200万円プラス、1件目、2件目の返済が終わった家賃収入の200万円を繰り上げ返済していただくことで、63歳のタイミングで年間300万円が入ってくるという仕組みができあがるという状況をつくってもらっています。
このような仕組みで200万円の自己資金を20年間繰り上げ返済として使っていただく。結果として4,000万円の繰り上げ返済で年間約300万円の家賃収入が入る状況をつくりだせます。投資効率でいうと、4,000万円の返済資金に対して年間300万円ですので7.5％の利回りを達成することができる状況をつくっていただいている途中になります。
結果、奥さまから求められている600万円のうち、生活するために必須な300万円については不動産でまかなうことができました。残りの300万円については、リタイア後に投資信託に戻していただいてもいいし、追加で不動産を増やしていただいても大丈夫です。ご購入いただいた不動産の管理はプロパティエージェントに委託していただいておりますので面倒な管理だとか、トラブル対応に貴重な自分の時間を費やさなくてもいい状態もつくり出せました。つまり自身の資産管理において、不動産部門において信頼できるパートナーを見つけることができたのです。
改めて、3名の方の共通点。1つ目、短期ではなくて、お三方とも長期的な視点で物事を考えてもらっています。2つ目、不動産、図面だとか家そのものに関心があったわけではない。3つ目、人生において、希望や楽しみを持っている。あくまで不動産投資というのは、自分のやりたいことだとか、ビジョンを達成させるための一つのツールだということをご理解いただければと思っております。
最後に、不動産投資のリスクについてお話しさせてください。まず、変動要素として、室内設備の劣化、故障による修理・交換費用が発生することがあります。また空室リスクは当然ございます。金利についても経済情勢や金利見直し等により変動するリスクはあります。あと、物件購入後には確定申告をしなければいけないのですが、弊社は、確定申告の時期になると毎週末のように税理士先生とマンツーマンで相談ができる確定申告無料相談会というものを開催しています。減価償却や不動産投資に関わる確定申告のやり方をフォローさせていただいております。このセミナーで、改めていろんなビジョンを確認していただきながら、その不動産がご自身に合っているのかというのをぜひご覧いただければと思います。
ご清聴ありがとうございました。
