借入可能額の目安はいくら?

それでは、ご相談者の場合の借入れ可能額について計算してみましょう。

年収600万円、返済負担率35%とします。
600万円×35%÷12ヵ月=17万5000円/月

審査金利を4%(フラット35は実行金利)、借入期間35年で計算すると以下のようになります。

<フラット35以外>

借入額3900万円、金利4%、借入期間35年:月々17万2682円

<フラット35>

借入額5700万円、金利1.5%、借入期間35年:月々17万4525円

借入れ可能な予想額は約3900万円~約5700万円となります。金融機関によって異なり、他の要件もあるため、必ずしもこの結果になるわけではありませんが、ひとつの目安にしていただければと思います。

住宅ローンを組む場合、妻の収入合算は慎重に

では、次に返せる金額について考えていきましょう。家族構成や生活費は各家庭ごとに異なりますが、住宅ローンの返済額は、年収に対して20%~25%に抑えるのがよいでしょう。

ご相談者の場合、月々の支払は以下の範囲に抑えた方がよいです。
600万円×20%~25%÷12ヵ月=10万円~12万5000円/月

奥様が第二子出産後もお仕事を継続する場合、奥様の年収を加えて世帯年収900万円として考えると、以下の金額となり範囲は広がりますが、奥様の収入をどの程度織り込むかは慎重に考えましょう。
900万円×20%~25%÷12ヵ月=15万円~18万7500円/月

あらかじめ織り込んでいると、何かしらの理由で働けなくなってしまった場合の負担が大きくなってしまいます。

返済期間は“退職までの期間”とすること

また、ここで注意していただきたいのは、住宅ローンを組む際、返済期間を35年で組む方が多いですが、将来退職するのが65歳とすると、購入する年齢によっては、退職までの期間は35年ありません。よって、上記の返済負担率は、働いている期間で考えた方がよいでしょう。

ご相談者の場合は約25年となります。もしフラット35の金利1.5%と仮定して考えると下記のようになります。

<奥様の収入を考慮しない場合>

借入額3100万円、金利1.5%、借入期間25年:月々12万3980円

<奥様の収入を考慮した場合>

借入額4500万円、金利1.5%、借入期間25年:月々17万9971円

よって、ご相談者の場合、金融機関から借りることができる金額は約3900万円~5700万円ですが、返せる金額で考えると約3100万円~4500万円程度に抑えた方がよい計算となります。奥様の出産後の復職時期や収入見込みに合わせて、諸費用も考慮した頭金を差し引いて3100万円~4500万円程度の借入れになるような物件を探すとよいでしょう。

ライフプランを作成し貯蓄計画を立てる

現在の貯蓄率は世帯年収に対して20%強と良好な状況です。上記の借入額内に収まる物件であれば、現在の家賃と比較してそれほど負担は増えません。第二子が産まれると生活費は引き上がりますが、奥様が復職する前提で考えればある程度余裕はあると思われます。

公立であれば、子どもが小学校のうちが絶好の資産形成期です。中学や高校以降の教育費の準備ができるよう計画的に貯蓄していきましょう。そのためにも、中学から私立に行かせたいのか、公立でよいのかなど、将来の教育費準備の目安を今から考えておくのが重要です。

第二子の出産や住宅購入を機に、教育費準備、住宅ローン返済、老後の準備と、トータル的にライフプランを作成し、貯蓄計画を立てることをおすすめします。明確な貯蓄目標ができたあとに細かい家計の見直しをしていきましょう。

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