40代夫婦「老後の資産に戸建を購入し、退職金なしでローンを完済できる？」

はじめに

定年後のローン返済は厳しい。まずは給与体系の確認を

結論から言えば、現状では定年後のローン返済は難しいでしょう。
まず、現在の給与をいつまでもらうことができるのかということが問題になってきます。たとえ定年退職が65歳だとしても、その間に現在の給与体系が維持されるのかは不確定です。会社によっては、55歳に役職定年を設けているところもあります。また、60歳に向けて緩やかに給与が減っていくところなど、給与体系についてあらかじめ調べておくことが大切です。ご相談者様の給与は今後どのように変化するのかを確認してください。

仮に、65歳で定年退職して年金生活となれば、年金と個人年金を併せた月の収入は10万円。とても住宅ローンは返済できません。できたとしても、生活費が捻出できなくなります。

さらに、退職金が期待できないとのこと。退職時に退職金から住宅ローンを精算できないとなると、老後に住宅ローンが重くのしかかります。

強いて言えば、ローンを組む前にできる対策として、返済方法を選ぶことです。上記の「住宅ローンのシミュレーション」では、　毎月の返済額が一定になる元利均等返済と、返済額のうち、毎月の返済額の元金の額が一定になる元金均等返済を比較しています。

65歳時点のローン残高は、元利均等返済では約1980万円、元金均等返済では約1800万円。その差は約180万円。70歳時点でも150万円ほどの差があります。ローンの残高が少なければ、万が一、売却した時に手元にその分多くの資金を残すことができます。元金均等返済で確実にローンの残高を減らしていく返済方法を上手に利用しましょう。ローンを組む以上は、確実にローン残高を減らすための工夫を考えてください。

自宅売却が最善の方法か再考を

次に、自宅を売却していくら老後資金をつくれるか検証してみましょう。
70歳あたりで売却した場合ですが、提示のとおり2500万円で売却するものと考えてみます。手数料などの諸々の費用は考慮しないで、単純に引き算をしてみます。

2500万円からローン残高を差し引くと元利均等返済の70歳時のローン残高は約1250万円なので、1250万円が残ります。元金均等返済の70歳時のローン残高は約1100万円なので1400万円が残ります。多いほうの1400万円をもとに、48歳からローンを組み、22年間かけて1400万円を手にすることが、老後資金づくりに見合った方法なのかどうかを今一度考えてみましょう。
なお、住宅ローン減税の恩恵が受けられれば、税額控除分は税金が還付されるため、その分を貯蓄に回すことができます。

最も気になるのは、住居を売却した後はどこに住むのかという問題です。その後は賃貸とした場合、15～20年分の家賃を用意しなければなりません。リバースモーゲージ（自宅を担保にした融資制度の一種）など、自宅を資産として活かす方法もありますので、売却以外の方法も調べてみましょう。老後の生活設計を考えるうえで住まいは大きな割合を占めます。賃貸なら一生において家賃を支払っていく必要がありますし、自宅を持っていれば住み続けながら生活資金を確保する方法を検討することもできます。

しかしまずは、ローンを返済できなければせっかくの計画も実行できません。今のままでは完済は難しいでしょう。毎月の貯蓄額からみると現在の貯蓄額が少ないようです。また、貯蓄額800万円から住宅購入時の頭金をねん出すれば手元の現金は一気に減ってしまいます。貯蓄額を増やすために、積立額の増額を検討してみましょう。そのためには夫婦の収入を増やすことも同時に考えてほしいと思います。