はじめに
親から住宅購入の資金援助を受けた際に注意すること
住宅購入を検討する際、親から支援を受けて購入計画を立てる方もいらっしゃいます。通常、親から子どもへと資金を渡すと、「贈与」となり、「贈与税」の対象となります。その中で、住宅取得する為の資金を贈与する場合は、「住宅取得等資金の贈与税の非課税措置」というものがあります。
「住宅取得等資金の贈与税の非課税措置」とは、親や祖父母など直系尊属から住宅購入や増改築などのためのお金を贈与しても、一定額まで贈与税が掛からない制度です。元々は2021年12月31日までの制度でしたが、2022年度の税制改正により2023年12月31日まで延長されました。2022年1月1日以降については、非課税の上限額は以下の通りとなっています。
〇省エネ・耐震性・バリアフリーの住宅……1,000万円
〇上記以外の住宅……500万円
もし、ご相談者が親から住宅取得資金として2,000万円を支援してもらうとすると、上記の「住宅取得等資金の贈与税の非課税措置」の枠の1,000万円を活用しても、残りの1,000万円は贈与税の対象となってしまいます。もし、通常の暦年課税制度で贈与税を計算すると、
贈与税 ＝ 贈与金額1000万円―基礎控除額110万円×贈与税率―控除額
＝ 890万円×30％―90万円
＝ 177万円
となり、贈与税が177万円も掛かってしまいます。
「相続時精算課税制度」とは？
そこで、贈与税にはもう一つ「相続時精算課税制度」という制度があります。これは、「贈与する際は2,500万円まで非課税となるが、相続発生時に、この制度を使って贈与した財産も持ち戻して相続税の課税対象とします」という制度です。この制度を活用すると、ご相談者の場合、
住宅取得資金非課税枠1,000万円+相続時精算課税制度枠1,000万円 ＝ 2,000万円
と、ご希望の2,000万円を贈与税非課税で支援を受けることができます。注意点としては、一度「相続時精算課税制度」を使うと、二度と110万円の暦年贈与の非課税枠は使えなくなります。累計で2,500万円を超える場合は、超えた金額に対して一律20％の贈与税が課税されます。
そして、「相続時精算課税制度」で贈与した金額は、相続時に持ち戻しとなるため、将来の相続税を減らす効果はありません。もし、相続対策の一環として生前贈与を考えている場合は、110万円の暦年贈与の基礎控除のほうが効果的な場合もあります。そもそも相続税が掛からない方にとっては有効だと言えるでしょう。
住宅ローン控除を利用すると？
次に別の角度から考えてみます。
もし、住宅ローン控除を最大限活用することを考えると、頭金に3,500万円を入れて1,500万円の住宅ローンにするのは効果的ではありません。ご相談者の手取り収入から逆算して考えると、所得税でも約40万円程度支払っていると思われます。もし、13年といった短期間でローンを返済することを考えるのであれば、頭金に無理に入れずに、ローンの借入れを増やし、ローン控除を活用したほうがメリットを出せそうです。仮に、1,500万円を変動金利0.45％で借入期間13年とすると、
借入金額 金利 期間 返済額 返済総額 利息分
1,500万円 0.45％ 13年 9万9,011円/月 1,544万5,839円 44万5,839円
2,500万円 0.45％ 13年 16万5,019円/月 2,574万3,065円 74万3,065円
※金利は変わらないとする
1,000万円多く借り入れることによる、利息増加金額は約30万円となり、借入れ増加による住宅ローン控除額アップのほうが大きくなります。
ご相談者の場合、住宅取得用資金として1,000万円贈与を活用し、残りの1,000万円は一時金ではなく、年間110万円以内の贈与税の基礎控除の範囲内で贈与し、ローンの返済にあてるなどしたほうがいいかもしれません。親の総資産や相続対策と絡めて考えましょう。
