はじめに
ローン打診時の注意点
不動産の売買価格は高額であるため、多くの会社員の方はローンを利用することになるかと思います。このローンを打診する際に、注意すべき点がいくつかあります。
まず不動産ローンではなく、住宅ローンで購入を考える方がいますが、住宅ローンは投資用不動産には使えません。これは契約違反になるため、仮にローンが通ったとしても契約内容の違反によりローンの一括返済などを求められることがあります。投資用不動産に使えるのは基本的に不動産ローンだと覚えておきましょう。なかには、住宅ローンを勧めてくる不動産会社もあると聞きますが、そういった企業と付き合われるのはオススメしません。
また、金融機関への提出書類なども正しいものを使ってください。少し前に大問題になりましたが、銀行預金の数字が変更されていたケースなどもありました。そのことを契約者がどこまで把握していたかはわかりませんが、あとで問題にならないように、正しい資料を提出してください。この部分で何か提案してくる企業とも付き合いはオススメできません。
不動産投資にかかる主な費用
不動産投資への理解を深めるために、費用面について主だったものを列挙します。
- 不動産会社への仲介手数料（物件価格の3％＋6万円）
- 不動産ローン締結時の諸費用
- 不動産取得税（おおむね半年後）
- ローンの利息（毎月）
- 固定資産税（毎年）
- 管理会社への管理費（毎月）
- 物件に対する損害保険料（毎年や毎月など）
- 退去や不備が出た場合の原状回復費
- 新規入居者募集時の仲介業者への広告宣伝費（家賃の1～2ヵ月分が目安）
- 利益が出たときの住民税や所得税など
- 確定申告時の税理士報酬
この中で負担感が大きいのは、出費をあらかじめ予想しておくことが難しい原状回復費用です。ここで手を抜くと、次の入居者が決まりにくくなることがありますが、管理会社任せにすると費用が高くなる傾向にあるので、ご自身で信頼できる業者を探すことも費用を抑える手段の一つです。
また確定申告も、ご自身で申告することで税理士報酬分を節約できます。毎年のことですし、お金への理解を深める一助にもなります。
不動産所有と税金還付の関係
「不動産投資をすると、払いすぎた税金が還ってくる」というのは、どういった仕組みなのでしょうか？ この説明には、課税の基本を知っておく必要があります。
まず税金が還付されるということは、そもそも納税をしている必要があり、その納税は皆さんが日ごろ仕事をして得ている給料があるからです。
例えば給与による収入が600万円、手元に入る所得を500万円、元々の納税額が100万円だったとします。ここに不動産所得でマイナス100万円が発生すると、給与所得と不動産事業は損益通算できるため、下記のようになります。
給与所得：500万円＋不動産所得：－100万円＝総所得400万円
元々は所得500万円に対して課税され納税額が100万円でしたが、不動産所得のマイナスを損益通算した結果、総所得が400万円に減っているため、課税対象金額が100万円減るので、税率が同じ20％だとすると納税額は20万円下がり、80万円になります。この時に差額の20万円が還付されます。
これが不動産投資における還付の簡単な流れです。実際には不動産の減価償却が関係するので一概に言えない場合もありますが、単純に考えれば不動産投資が赤字になっている状態であり、「払い過ぎた税金が還ってくる」ことを不動産投資の目的とするならば、赤字でいることが前提になります。節税という利益を得ようとして、それ以上の赤字を出し続けていては、投資を始めようと考えた本来の目的と乖離してしまうのではないでしょうか？
