はじめに
もふもふ不動産のもふです。
第1回は不動産投資とは投資ではなく事業であること、第2回はまず勉強するべきことを解説しました。今回は、不動産投資で失敗しないように、初心者が騙されやすい注意点について解説します。
不動産投資は失敗すると取り返しがつかないことが多いです。これまでに、多くの失敗事例や、最悪のケースですと自己破産になってしまったケースなども見てきました……。
私は2018年からメディアやYouTubeを通じてずっと注意喚起を行っていますが、詐欺に引っかからずに済んだというお声もよくいただきます。
失敗しないためにも、ぜひ最後までお付き合いください。
失敗事例１ 高く買ってしまう
よくある失敗事例としては、不動産を高く買ってしまうということがあります。
例えば1億円の物件を借金して1.5億円で買ってしまった方も報道されています。買った直後は気が付かないのですが、いざ売ろうと思ったときに1億円でしか売れないことに気が付くことが多いです。
1.5億円の借金があるにもかかわらず、1億円でしか売れないので、マイナス5,000万円です。借金を返すことができないので、不動産を売ろうと思っても売れません。
なぜこのようになってしまうのかというと、初心者は不動産の価格がわからないから−−つまり、自分が買う物件の価値が1億円なのか1.5億円なのかの判断がつかないことが原因です。
プロの不動産投資家であれば、相場1億円のものを1億円で買うことはなく、8,000万円とか9,000万円で買って運営するところを、初心者の方は1.5億円で買っているわけです。そこから経営を立て直すのは並大抵のことではできません。
前回のコラムで目利きが大切と解説したのは、このように高く買って失敗しないようにとのことです。なぜこんなことが起きるのかというと、1億円で仕入れて1.5億円で売るような業者もいるからです。
あくまで一部ですが、 こういった業者は 「この物件はお客様だけの特別な物件で、こんないい不動産はなかなか出てきません。このチャンスを逃すと、もう2度と買えないと思います。銀行も1.5億円まで融資するので安心です。ぜひこの物件を購入ください」といった具合に説明してきます。
業者は5,000万円儲かるので必死にセールスしてきます。そのセールストークにのせられて、高く買ってしまうのですが、お互い合意して購入しているので、詐欺にはならないのです。
例えば、富士山の山頂で缶ジュースを500円で売っていたとします。相場は130円だけど、500円でも欲しいと納得して売買されているので問題にはなりません。不動産もいくらで買うかは買主次第です。相場より高く買ってしまったからと言って、その価格で自分が欲しいと思うのでしたら取引は成立してしまいます。
とはいっても、缶ジュースなら数百円の損失ですみますが、不動産投資なら数千万円の損失となりうるので人生を狂わしてしまう可能性があります。
これを防ぐには、相場を理解して、高く買わないことです。不動産の価格は、立地、土地の広さ、建物の広さ、構造、築年数、収益性、今後見込まれる修繕費用、設備などによって総合的に決まります。たくさんの物件を見て目利きができるようになりましょう。