普通の会社員でも不動産投資はできるのか

はじめに

年金に期待できない将来、老後の生活に不安を抱いている方も多いのではないでしょうか。

昨今の低金利では銀行にお金を預けているだけでは安心できないため、リスクとリターンをふまえて投資先を検討しながら資産形成を行うことの必要性が、いろいろなところで言われるようになりました。

その投資先の一つとして注目されているのが不動産投資です。しかし、不動産投資はそれなりに大きな金額になるため、したいと思っても、いち会社員が不動産投資をするのは難しいイメージがあります。会社員をしながら不動産投資をしている方は、リスクにどのように対応しているのでしょうか。

AXASシリーズをはじめ、都内に100棟を超えるマンションの開発、販売、サポートまでを一括で行い、多くのビジネスパーソンから支持されているアセットリードさんに話を聞いてみました。

不動産投資での物件選びのポイント

――続いてどういった物件を選べばいいのかお聞きしたいのですが、しっかりと収益が上げられる物件のポイントはなんでしょうか？

アセットリード： 大きく分けると、「立地」「物件」「管理会社」の3点を押さえることが重要だと思います。

まず立地についてですが、日本の総人口は減少傾向にあります。しかし、首都圏、とくに東京23区の人口は転入超過となっており、今後も高水準を維持していくと見られています。いわゆる東京一極集中型の人口構成にシフトしていくものと予測されています。

当然そこには居住ニーズが発生し、賃貸マンションの需要も安定的な高水準で推移していく予測を立てることができます。

長期投資として不動産投資を考えた際、安定的なインカムゲインの確保が最重要課題となりますので、そのための物件選定の目線として賃貸需要の高いエリアの物件である必要があります。

また平均賃料は、首都圏が断トツで高水準を維持しており、その中でも東京23区内が圧倒的に家賃収益が高水準を維持しています。地方が悪いというわけではありませんが、今後判断する際の見方の一つとして参考にいただくとよいかも知れません。

人口流入と収益性の高さを裏付ける一つの要因として、上場企業の多さも非常に関係しています。上場企業の約半分が東京23区に集中していることから人口が多いことがわかりますし、昨今、大手企業の多くが、社宅の有無にかかわらず、より会社に通勤しやすい場所に各々で借りてもらうように家賃補助を出す企業も増えています。3万円の補助が出る会社であれば、10万円の部屋に7万円で住むことができるので新入社員でも住むことができます。よって毎年の新入社員の数だけでも相当な数の流入が期待できます。企業・大学等の数の多さはもちろんのこと、都市の利便性、今後の開発、世界的な評価など、日本の首都「東京」の価値は底堅いものがあるのです。

次に物件についてですが、景気により賃料価格の変動が大きいのはオフィスタイプの投資になります。それに対し、レジデンシャルタイプは景気の変動を受けにくいという特性があります。これはどちらがいいというものではありませんが、長期投資として見た場合、やはり賃料水準が安定的であることは強みになります。

レジデンシャルタイプの入居者についてターゲット層を見ていくと、日本の人口は将来的に減少傾向にあるものの、東京に限れば今後も人口は増加傾向にあると予測されており、その中でも【下図】にあるように東京の単身世帯、DINKS世帯は今後も増加傾向にあると予測されております。この世帯をターゲットにした賃貸マーケットを投資対象にすることで、将来的にも安定的な稼働を確保できると予測できるのです。

（出典）国立社会保障・人口問題研究所「都道府県別世帯数の男女別年齢5歳階級別家族類型別世帯数」を基に作成。また折線グラフは平成7年を100とした、単身・DINKS世帯及び総世帯数の推移

背景として、ファミリー層は賃貸で借りる際もそれなりの広さが必要なため、家賃も高額となります。将来的には購入したいという方がほとんどなので、ファミリー層は賃貸層としてこれから増えるとは言い難い層となります。その反面、単身者・DINKS世帯はほとんどが賃貸層のため、今後も安定して層が厚く、賃料単価も高水準のマーケットだと言えます。

さらに、入居者に人気の設備やフロ・トイレ別、オートロックなどのセキュリティ面も備わっているかが重要です。

最後に管理会社選びですが、ここも欠かせない大事なポイントです。たとえば、不動産投資には、入居者募集、退去後の手続き、クレーム対応など一連の管理業務が付いてきます。これらを自身で行うことは大変なので、それらを委託する会社選びが発生します。

――そもそも入居者がいなければ不動産投資は成り立たないですからね。不動産投資に欠かせない空室リスクをはじめ、その他のリスク対策についてもお聞かせください。

アセットリード： はい。一番のリスクは空室リスクですが、しっかり物件選びをすることで軽減できます。また入居者がいなくても家賃を保証するサービスがありますから、そちらを活用すればリスクはなくなります。

同様に、資産価値が購入価格より下がる資産価値の下落リスクがありますが、こちらも物件選びで軽減できます。しっかりと賃料が取れる物件は価値が下がりにくいからです。

他にも地震リスクや金利上昇リスクが考えられますが、地震リスクについては新耐震基準の物件を選んだり、任意で地震保険に入んだりすることでリスク軽減が可能です。金利上昇リスクについては、繰上げ返済を行うことで総返済額の増加を抑えることができます。

――なるほど、空室リスクや金利上昇リスクについてもよくわかりました。貴社の提案している不動産投資について特徴を教えていただいてもよろしいでしょうか。

アセットリード： 私どもは「レジデンシャル投資」と称して、オーナー様の将来の礎となるよう、長期でしっかりと収益を取っていける物件の提供とサポートを心がけています。

立地は23区内に特化し、デザイン・クオリティ・セキュリティにこだわった物件を開発しています。入居者の募集は、グループ会社として賃貸事業を営むアセットナビが担当。店舗で掴んだニーズを物件の企画・設計に反映し、賃料と高稼働率の最大化を図っています。