はじめに
中国の不動産大手、恒大集団が8月17日に米国において破産申請するなど、中国の不動産市況が悪化しているニュースを目にすることが増えてきました。なかには「リーマンショックの再来」とする報道もあり、投資をしている方からすれば、中国の不動産バブル崩壊が、日本だけでなく、世界経済に大きな悪影響を与えるのではないか、と不安になることでしょう。また、これから投資を始めようと考える方にとっても、最初の一歩を踏み出しづらくなってしまったかもしれません。今回は中国の不動産バブル崩壊について、基礎的なことから解説をします。
なぜ中国の不動産市場が危険なのか？
まず、中国において不動産市場がどれほど大きな影響を持つかを確認しましょう。一国の経済規模を考える際、国内総生産（GDP）を参照することが一般的です。日本の場合、GDPの半分ぐらいが私たち家計の消費によって構成されていますが、中国の場合はコロナ前の2019年時点ではGDPの17％ほどが不動産関連業によるものとなっており、波及効果がある不動産関連サービスも含めると、そのシェアは26％まで高まるという試算もあります。つまり、中国で不動産市場が軟調になるということは、日本以上に経済への悪影響が大きいということが分かります。
中国の住宅価格（ここでは主要70都市の新築住宅販売価格）の前年比は下図のように2015年頃までは数年おきにプラスとマイナスを交互に繰り返していましたが、2016年頃からは5年以上にわたってプラスを続けていました。
住宅価格が上昇を続けると、「炒房」というような投機的な住宅売買によってさらに価格が上昇し、純粋に住むために家を買おうとしている人が買えなくなってしまいます。そこで、習近平政権は「住宅は住むものであり、投機の対象ではない」として、強烈な規制をかけました。2020年夏に「三道紅線」（日本では“3つのレッドライン”と訳されている）と呼ばれる以下の規制を発表して以降、不動産価格は伸び率が鈍化し続け、2022年にはマイナス圏へ突入しました。
①：総資産に対する負債比率が70%以下
②：自己資本に対する負債比率が100%以下
③：短期負債を上回る現金の保有
※上記を守れない不動産業者は銀行融資が制限されます。