はじめに
2019年5月25日（土）、年に1度のビッグイベントとして東京で毎年5月に開催されている不動産投資1DAYスクールが東京・JPタワー ホール＆カンファレンスで開催されました。将来に向けて、少しずつお金を増やしたい方、知識ゼロから不動産投資の特徴やメリットとデメリットについて学びたい方、不動産投資で成功を収める著名な講師の成功事例や最新情報を聴きたい方約名にご来場いただき、ゼロから成功させるための知識やノウハウが学べるビッグイベントとなりました。
その講演の中からこのイベントレポートでは後編として4社の講演内容を要約してお届けします。
「関西×1棟」で叶える人生の安定。なぜ関西なのか？その魅力と融資戦略とは！
大和財託株式会社 代表取締役 藤原 正明 氏
関西エリアの魅力
藤原氏： 関西に京阪神という人口過密地帯があります。西は神戸、大阪を経て、東が京都ですね。ここまで街が全部つながっておりまして1,500万人住んでいます。東京都で1,380万人ほどですから、東京都内と同じ人口が同じエリアに住んでいるという過密地帯になっております。実は関西圏も人口が減っているという報道がありますが、京阪神下はほとんど減っていないですね。
実は今、関西がかなり盛り上がっていまして、万博の誘致が決まりましたよというところと、その前年には、まだ決まっていませんけれど大阪の夢洲ありきで物事が進んでいますが、いわゆるIR、総合型リゾート誘致の開発ということで関西は盛り上がっています。東京都内がオリンピックに向けてゼネコンさんの工事も一巡したという話が先週報道にも出ていましたけど、これから関西のほうに投資が集中します。鉄道網をだいぶ延伸しますし、最後の一等地と言われる大阪と梅田も開発されます。高速道路もようやく環状線みたいなものができつつあるということで、投資の原則というのは安いときに仕込むというのが原則だと思いますので、そういった点で関西というのを一つ選択肢に入れていただいていいのではないでしょうか。
関西で不動産投資をすべき5つの理由をまとめますと下記です。
1棟収益不動産の魅力
いわゆる住居系の不動産といわれると、新築区分、中古区分、新築1棟、中古1棟と大きく4つに分けられます。当社としては新築、中古の1棟アパート、ないしマンションを買っていくというのが経済的安定を実現できる唯一の方法であると思っております。区分マンションに関しては、全く否定するものではないですけども、現金をお持ちの方が絶税目的で全額キャッシュで購入されるのは良いと思いますが、融資を受けて購入すると買い増しの難易度が高まります。結果、月数万円程度のキャッシュしか得られない可能性がございます。資産運用のためには、1棟ものでお金がお金を生む仕組みというのをつくっていただくほうが、今後いろいろな展開ができるのかなと思います。
また、区分マンションで節税ができますよという営業電話が僕にもよくかかってくるんですが、よくよく聞いてみると、5万円を節税するために10万円払うというような、節税することが目的になってしまっている話が結構多いんですね。われわれが提唱する収益不動産による節税というのは、不動産投資からお金を得ながら、税金計算のときに不動産所得をマイナスにすることによって税金還付を受けるというスキームです。
大和財託では実際にどういう物件を販売しているのかを簡単に説明します。今日のお客さまの中には、節税ニーズがある方もいらっしゃるかもしれませんので、1棟の収益不動産だった場合、こういうことができるというお話をします。築27年の軽量鉄骨のアパートで、金額は5,500万円ぐらいです。家賃収入が500万弱で、表面利回りが8.9％という物件です。
その物件のお金のまわり方はこうです。（満室で、ローン金利も想定で）家賃収入から経費を引いて、銀行の返済も引いて税引き前キャッシュフローは年間74万9,000円。次に税金を計算するときにここがポイントになってくるのですが、減価償却費ですね。中古不動産の場合、建物を短い期間で減価償却できます。今回の場合だと5年で建物を償却できる、経費にできるということです。その金額はなんと、年間マイナス770万円です。お金は出て行かないのに、770万円を経費にできるという会計処理が可能です。純営業収益の380万からローンの利息162万円を引いて、更に減価償却費の770万円を引きます。不動産所得がマイナス550万円になります。そうすると、例えば年収1,000万円のサラリーマンの方であれば、給与所得は700万ぐらいなので、課税所得は100万円ちょっとになってきます。
税金がほとんどかからないということです。税金がほとんど戻ってくるということになります。それで5年後に売却します。不動産は長期譲渡ということで、短期で売ると売却益に対して39％かかりますが、5年以上持つと20％で税金が安くなるんですね。それでどうなるか。よく、税理士の方が、減価償却費というのは税の繰り延べにすぎないというお話をよくされます。最終売却するときに、減価償却した部分が丸々売却益になるので課税されるという話ですけども、実は個人の場合だと税率の差というのがあって、物件を保有しているときは総合課税ということで、給与所得も不動産の収入も合算して税金を計算しなさいというルールです。ただし、売却のときは分離課税ということで分けて税金を計算します。
ここでのポイントは、今回の例でいうと、ちょっとすごい高年収の方ですけど、所得税、住民税が50％という高年収の方です。年収で3,000万、4,000万ぐらいの方ですかね。こういった方は、税率50％課税されています。物件を持っているときは、減価償却に対して50％の税率が効いてきて税金還付を受けられるのですが、売却するときには20％の税率になります。なので、税率差、例えば今回だと、不動産が3,850万円が建物で、3,850万円のうち、この50％と20％の差です。つまり30％が丸々節税できるようになります。こうすると税金は結構節税できます。こういうことも1棟収益不動産であればできるという裏技になります。
融資戦略について
融資の形態には大きく2つございます。アパートローンと言われるものと、プロパーローンと言われるものです。アパートローンというのは、会社員の方とか、勤務医の方とか、いわゆる安定的な収入がある方に対して、給与を担保とみなしてお金を出すという考え方の商品となります。代表的なものは、オリックス銀行とか、SBJ銀行も出しています。あとノンバンクの三井住友トラスト・ローン＆ファイナンスもあります。ポイントとしては、融資が早いとか、金融資産がそれほどなくても年収がまあまああれば、一応、500万円が最低ラインとは言われていますけど、それぐらいあれば融資を年収の10倍ぐらい。細かくは金融機関によって若干違いますけども、お金を引っ張ることができます。
もう一つがプロパーローンということで、メガバンクであったり、りそな銀行、千葉銀行、群馬銀行、東日本銀行といったところになります。ここは、この4～5年の不動産投資ブームであれば、会社員の方でも融資を出していましたが、今はだいぶ締まっておりまして、自己資金も最低2割入れてくれというのが今の状況ですので、なかなか現預金を保持しない方にとっては、厳しいハードルの高い状況になっております。ただ、全く出ないというわけではないので、物件の評価が高かったりすると、フルローンはなかなか厳しいですけど、1割弱の自己資金が投入できれば1棟もので1％台のファイナンスができるケースもございます。融資戦略についても当社はサポートすることが可能です。
ご静聴いただきましてありがとうございました。