はじめに
中古を選ぶ理由
ワンルームマンションを投資するうえで新築か中古どちらにしようか悩む人が多いでしょう。メリットデメリットを考えると私の選択は中古一択となりました。新築は新築プレミアムで当初は高い家賃が取れること、建物が新しいため長く家賃を貰うことができます。
しかし、物件価格が高く、都心三区の物件は広さにもよりますが当時でも安くても2,500万円くらいしました。一方中古のワンルームマンションは20平米以上の部屋で壁紙など軽い修繕をしておけばそれなりのクオリティを保てるのでボロボロの築古でなければ入居者はつきますし、家賃が年々下がっていくということはありません。
この法則は都心であれば「駅から近い」というのが必須です。人気の駅であれば徒歩10分以下、不人気の駅なら5分以下であれば発動します。今考えると新築の方が値上がりしているので新築でもよかったのですが、将来家賃が上昇していくことは考えにくいため、現在、都心新築物件の4％前後の利回りは高すぎて手が出ません。
地方物件を選ぶのに注意すること
地方であれば駐車場は必須です。駐車場がないことで入居付けに苦労しているオーナーはたくさんいます。地方のワンルームマンション投資は供給過多で家賃が崩壊している地域が多いです。たとえば学生の需要を当て込んでワンルームがたくさん立っていたのですが、大学の移転によって需要が蒸発してしまった地域、ワンルームマンションの規制が遅れて多数のワンルームマンションが林立している地域などです。
マンション投資は管理費と修繕積立金がかかります。低家賃の地域で家賃が3万円であれば１万円前後かかってしまい、手残りは２万円前後になってしまいます。これであれば物件価格は高くなるものの、家賃が取れる地域で購入した方が良いです。入居者を募集してくれる不動産会社も家賃が安い物件は仲介手数料や礼金も安くなってしまうため、熱心に客付けをしてくれない可能性もあります。地方を検討される方は家賃相場と駐車場の有無を必ず確認した方が良いでしょう。
ついに物件購入
物件情報の収集は不動産サイトを見たり知り合いの不動産屋さんに頼んでいましたが、自分のストライクゾーンに入る物件がなく、いい物件はタッチの差で買えなかったり購入熱が高まったり冷めたりを繰り返していました。
この頃は景気もまだ悪く、競売物件がまだ多数あり、競売で落札した物件を売る業者から買い付けました。業者にマージンは取られるものの、個人で競売を行う手間を考えると納得できる価格でした。
ちなみに競売物件は不動産価格の上昇とマーケットの過熱により普通に流通している価格とほぼ変わらなくなってしまいました。債務整理する件数が多い不景気の時代に有効な手段でしょう。
私が購入した物件は競売物件なので中古ですが築8年程度。場所も都心三区の中央区で駅から2～3分で風呂トイレ別の20平米以上という条件がすべてそろった物件でした。これを少し安く買えるのですから物件が背中を押してくれた形です。半年かかりましたが一件目を購入することができました。
