老後の不安を解消する、不動産投資成功のポイントは？

はじめに

「人生100年時代」といわれるようになり、「老後の不安を解消する方法が知りたい」「自分に合った資産運用ってどんなものだろう」と考えている人が増えています。目先の損得ではなく、長期的な視野で資産運用を考えたときに選択肢のひとつになってくるのが「不動産投資」です。しかし、不動産投資とひとくちにいってもさまざまな方法があります。

今回は、ファイナンシャルプランナーの川口幸子さんと東京都心の中古マンション投資を専門とする株式会社トラストの代表取締役・名鏡龍之介さんに、ライフプラン二ングから考えた資産運用の大切さと不動産投資の有用性についてお話しいただきました。

「老後に月20万～30万円の家賃収入を得る」目標

名鏡さん：不動産投資は長期投資だと認識して販売・管理をしています。いちばんの目的は家賃収入です。それに先々環境が変わったら売却をして売買益（キャピタルゲイン）を得ることもある。主な収入源はこの２つです。

不動産投資は価格や利回りや投資効率などの数字がどうしても気になってしまう。でも、いちばん大切なのは不動産そのものだと思います。目先の数字ではなく、10年後にも同じような値段で売り買いできる物件なのか、貸すことができる物件なのか。現状では、売るにも貸すにも東京がいちばんいい場所です。家賃水準が安定しているし、需要と供給のバランスがとれています。

一般の人が対象なので、億単位の資金が必要になるマンション丸ごと1棟ではなく、1室単位の投資になります。「老後に1カ月20万～30万円あれば」というのがみなさんのニーズなので、3～4室貸せばそのくらい入ってくることになります。投資効率を考えると、新築はどうしても高めになるから、結果として中古が投資対象になっています。

だから、「東京・1室・中古」に絞って提案しています。目先の数字ではなく、10年後、20年後の収益を目標にしているので、いちばんプラスになるのはずっと持ち続けることです。

――どのような方が投資をされているのでしょうか。

名鏡さん：低金利のローンを生かして、少額の自己資金で投資が始められるということで相談される方が多いです。融資をうまく活用することで、頭金10万円程の自己資金から投資が可能です。マンションを1室持つことで20～30年後に年間でおよそ80万円の家賃収入が得られるようになる投資方法です。

ローンを長期で組める方は返済額が下がるので、家賃が数千円手元に入り続け、ローンの返済が終わったときに家賃が全額入って来る仕組みです。ローンの返済は家賃でするので、毎月目に見えない貯蓄をしているのと同じになります。長期投資には、マンションそのものの価値が下がらないことが重要です。

――値下がりのリスクはどう考えますか。駅近だと値下がりしない、などはあるのでしょうか。

名鏡さん：長く持つと下がる可能性もありますが、東京では下がりにくいということと、中古のワンルームは価格も低めなので下がり幅も小さくなります。

東京のマンションは徒歩10分以内にしか建っていません。利便性が高いほど資産価値は下がりにくい傾向になります。私たちはデータを駆使して都内を5つのエリアに分けて分析しています。23区の中でも価格が下がりにくく貸しやすい10区に絞って物件を紹介しています。価格の維持と貸しやすさの両方を確保できる物件を選定しています。

金利1～2％台と低い投資用のローンも味方

――トラストさんでは、どの価格帯の物件をメインに扱っていらっしゃいますか。また、ローンの適用金利はどのくらいでしょうか。

名鏡さん：価格帯のイメージは、1,000万円台～3,000万円以内のもので、2,000万円台前半が多いですね。ローンの適用金利はだいたい1％台後半から2％半ばくらいです。

川口さん：投資用のローンとしてはずいぶん低い金利ですよね。

名鏡さん：はい、以前は4～5％ほどでしたから、低いと思います。もともと低金利なうえ、銀行間の競争で利益が圧縮されているので、さらに下がっています。

――平均的に何室くらい持っている方が多いのでしょうか。

名鏡さん：家賃収入として老後に月20万～30万円欲しい人が多いので、最終的に3～4室持ちたい人が多く、現時点では平均2～3室でしょうか。

川口さん：買い増しのアドバイスもしてもらえるんですよね。

名鏡さん：私たちはどちらかというと、ご購入のあとのアドバイスやフォローに力を入れています。購入後の家賃管理が大事なので、賃貸の管理業務まで行っています。どんなにいい不動産を持っていても、管理がうまくいかないとダメになります。資産価値が維持できそうな中古不動産を仕入れて販売し、賃貸管理を行い、長く持っていただいてメリットを享受していただくことが私たちの主な仕事です。

不動産投資への不安は、個別のプランニングで払拭

川口さん：実際に20～30代の方で不動産投資に興味があるという人は多いですよ。でも、どこに相談していいのかわからない、どう選んだらいいのかわからないという声を聞きます。

セミナーではポイントを説明しますが、大事なのはその後の個別相談です。一人ひとりやりたいことは違うので、個別相談で自分の思いを伝えて、一緒に考えてもらうことが大事。自分で行動する時代です。そこでアクションを起こすことから始めてください。

名鏡さん：私からのお願いは、人の真似をしないでいただきたいということです。人がやっている投資方法は参考にするのはいいけれど、そのまま真似するのはダメ。一人ひとり環境が違うので自分に合ったプランニングを相性のいいパートナーと一緒に進めていってほしいと思います。

長期投資の方法のひとつとしてトラストが提案するのは、「東京・1室・中古」の物件に長期投資を行い、将来の収益を得られるようにする投資モデル。自分の目標に合わせた長期投資を行っていくには、自分に合ったプランニングと相性のいいパートナーを見つけることが大切だということがわかりました。まずは、「セミナー＆個別相談に行く」というアクションから始めてみてはいかがでしょうか。

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