はじめに
2018年5月19日に開催されたイベント「不動産投資1DAYスクール2018」。本イベントでは、不動産投資とは何かからはじまり、不動産投資のメリット・デメリット、不動産投資を始める方が増えている理由、さらには買っても良い物件とダメな物件の違いなど、幅広く学べるさまざまなセミナーが開催されました。
その中から本記事では、「15年で資産形成。マイナス金利を最大活用した効率的な不動産投資のコツ」と題したセミナーをピックアップ。J.P.RETURNS株式会社取締役 室田雄飛氏が解説した「不動産を持つ時の疑問点」や「マンション経営のメリット・目的」についてご紹介します。
不動産を持つときの疑問点4つ
室田氏： ただいまご紹介にあずかりましたJ.P.RETURNSの室田と申します。弊社は、東京・大阪・名古屋を中心に、日本全国で投資不動産セミナーを開かせていただいております。およそ15年にわたって投資用不動産のご紹介、お客さまにお持ちいただいた資産管理の仕事をさせていただいております。
平成14年に立ち上がってから現在に至るまで、リーマンショック、東日本大震災などの大きな事件が起きておりますが、その間、不動産の市況も大きく変化しています。その中で、皆さまはマイナス金利という資金調達するには非常に素晴らしいタイミングにいらっしゃいます。
マイナス金利では、現在現金を持っていて定期預金にお預けいただいたとしても、金利はほとんどつきません。一方、資金を調達して借りる側に立つと、コストが非常に安くなっています。東京都心部のワンルームマンションを中心に、投資用マンションは、実質利回りでも4％以上で回っているような物件がほとんどです。その中で1％そこそこの調達金利、かつ高い利回りで運用ができるとなると、借りてきたお金を使って資産を買い付け、家賃で資産形成をされている方にとっては、非常に大きなチャンスがきていることになります。
表題にある「15年で資産形成」は、非常に期間が短いプランです。通常、投資用ローンであれば35年ローンが最長になりますので、どういった理屈で15年で資産形成ができるのかをご紹介していきたいと思います。
まず、不動産を持っていただくにあたって、皆さんがいくつか疑問視されている点があります。
- 疑問1：大きな資金がなくてもできるのか？
- 疑問2：家賃収入は安定して入るのか？
- 疑問3：物件価格の値下がりはしないのか？
- 疑問4：毎月の費用負担は必要なのか？
具体的な例を挙げていきます。物件名を「ジェーピー渋谷301」とします。物件名は仮称ですが、実際にある物件でお客さまがお持ちいただいたシミュレーションをそのまま引用しています。
立地条件は、渋谷駅から徒歩5分。ワンルームマンションで20平米のごく一般的な単身用世帯と考えてください。価格が2,540万円、頭金が10万円、借入金が2,530万円。残りはすべて貸してくれるということになります。諸費用を70万円で概算とさせていただきました。この中には、不動産の所有権の移転費用、抵当権設定費用、火災保険、契約書の印紙代など細々したものを含めて70万円、これ以上はかからないと考えていただければと思います。融資を受けるのはイオン銀行です。返済期間が35年で1.650％の変動金利です。
バブル絶頂期にジャックスさんなどが融資をしていた時期は、この金利が6.2％～7％ほど、およそ10～15年前でも4％前後と非常に高い金利でしたが、今、皆さんは非常に安い調達コストで資金を調達できるということなります。
価格を2,530万円で計算すると、79,338円が月々のローンの支払いとなります。家賃は2つ書いてあります。現家賃、現状入居者の方からあがってくる賃料が10万円です。家賃保証額の90,000円というのは、皆さまが東京都内で区分所有のマンションを持ちたいという場合は、ほとんどの場合に家賃保証というサービスを受けることが可能です。これは入居がいてもいなくても、弊社であれば毎月10日に家賃の90,000円を必ず振り込むことが可能です。そうなると、毎月10日に家賃が入ってきて79,338円のローンの支払いをして、なおかつ管理費・修繕積立費の10,500円を差し引いても、保証された家賃で月々のランニングコストをカバーできるということになります。