はじめに
その1:プロダクト戦略
まず、インカムゲインを安定させるための戦略です。家賃収入を毀損（きそん）するファクターは「家賃の下落」です。家賃があまりに目減りするとローンの返済額を下回ってしまうので、これは防がなければいけません。
もう1つのファクターが「空室」です。空室になったら、そもそも家賃が入ってきません。空室率がどれくらいかというと、東京23区で11.89％なんです。結構無視できない数字ですよね。
この家賃の下落と空室率の上昇をどうやって防げばいいのか。国土交通省の「住生活総合調査」の中に借り家と持ち家の満足度という項目があるのですが、持ち家のほうが満足度は高いという結果になっています。その状況はおかしいんです。
日本の不動産総数は6,060万戸。一方で、世帯数は5,200万世帯です。つまり、日本の不動産はこの時点で860万戸余っている状態なんです。モノが余っているということは、使う側のほうが交渉力の強いマーケットということ。交渉回数を多くしやすいほど満足度が高まりやすくなる。でも現実はそうなっていない。つまり、そこには問題があり、物件の差別化ができていないということです。
ワンルームマンションの内装は大体、白いビニールクロスの壁紙が貼ってあって、カーペットフロアかフローリングの違いくらいで、ミニキッチンがあって、三点式のユニットバスがあるというものです。こういう物件ばかりだから、入居者は満足度が高まりようがない。だから、価格で選ぶことになる。
じゃあ、実際どうすればいいんですかといったら、差別化すればいいんです。これまで不動産投資の差別化のポイントは立地でした。立地さえ良ければ空室物件はゼロかというと、そういうわけじゃないです。23区内の空室率は10％超なので、10人に1人の大家さんは入居者を見つけられないわけです。もう場所だけじゃだめな時代になったんです。
だとしたら、どうすればいいか。モノとしての魅力を高めればいいのです。結局、入居者に選んでもらわないと家賃は発生しないので、選んでもらえる材料をどれだけ多く提供できるかが、インカムゲインを安定させるための武器になるわけです。
発想を変えましょうと。いい場所になかなか新築は建たないし、出ても価格がすごく高いから投資としては不適格。いい場所には中古物件があるからです。じゃあ、いい場所にある中古物件を買ってきて、中身を選ばれるように変えてあげればいいわけです。
その方法が2つあります。1つがリフォームで、もう1つがリノベーションです。リフォームの定義は「形が元に戻る」ということ。壁紙のはがれやカーペットフロアの汚れをきれいに元の状態に戻しました、ということです。だとしたら、リフォームで差別化ができないのは一目瞭然ですよね。
では、リノベーションは何かというと、イノベーション、何かの革新が起こっているわけです。つまり、相場より高い家賃が取れるということです。どんなにきれいな内装のデザインであっても、相場より高い家賃が取れなかったら、それはイノベーションが起こっていないので、ただのデザインリフォームでしかないわけです。相場より高い家賃が取れるイノベーションは、実際どうやって実現したらいいのか。戦略的に考えていきましょう。
デザインの方向性は大きく4つに分けられます。都会的で洗練されたデザイン、ナチュラルカントリーテイストのデザイン、職人の技が感じられるようなクラシカルなデザイン、デコデコのポストモダン、メタルで飾ったりトイレが全部紫というようなアバンギャルドなデザイン、という4つです。
明らかにここで勝負をしてはいけませんというジャンルが1個だけあります。アーバンです。新築物件のカテゴリーだからです。毎年大量に供給される新築物件のコンセプトは、必ずアーバンラグジュアリーですよね。
こういう物件に住みたいと思う人もいます。でも、世の中に大量に供給される新築物件が全部こういうコンセプトだったとしたら、これでは差別化は図れませんよね。私たちがやりたいのは、選ばれる物件に投資することです。
新築物件が絶対出せない魅力は、古さです。なので、私たちリズムのブランドの共通のコンセプトは、いずれもクラシカルで古き良き職人の技が感じられるような質感のいいデザインに仕上げている。それによって差別化を図ろうとしているのが、私たちのプロダクト戦略の1つです。
こうした古さの魅力を訴求すると、いいことが1個だけあります。価値が廃れにくい。新築物件の魅力は新築そのものであるということですよね。ある新築物件の隣に5年後に別の新築物件が建ったら、元の物件の価値は相対的に落ちます。その結果、家賃も落ちます。
一方、古さの魅力は古いことです。古さの魅力を訴求するために押さえなきゃいけないポイントがあります。それは素材にこだわるということです。安っぽい素材で「古さの魅力ですよ」と言ったところで「こんなのただの古ぼけた物件じゃん」と言われるだけなので、いい素材を使わなきゃいけません。
なので、私たちは結構いい素材を使っています。一般的なワンルームマンションのリフォームの場合、総額で120万円くらいです。私たちは大体1物件平均400万円かけています。ワンルームマンションに、400万円もかけて内装する不動産会社は日本にいないので、今6,300人の方が入居待ちです。
ただ、これが実現できるのは東京だけです。実際に東京以外は古くなったら間違いなく家賃が下がりますので、東京23区以外ではこういったリノベーションの戦略は取ることができません。
