はじめに
2019年2月17日（日）、年に1度のビッグイベントとして東京で毎年5月に開催されている不動産投資1DAYスクールがついに大阪でも開催されました。「不動産投資のキホンやメリット、デメリットとは？」「はじめての人でも上手くいくの？」「不動産投資のリスクとは？」「どれくらいの収入が得られるの？」などの疑問について中立的な視点で語られるセミナーを多数開催。さらに初心者が陥りがちな失敗事例から、良い投資物件の見極め方、毎月20万円の家賃収入を得るための具体的な方法まで、著名な講師が徹底解説しました。
その講演の中からこのイベントレポートでは4社の講演内容を要約してお届けします。
目次：
1- 効率的な不動産投資の「必勝術」とは！？(J.P.RETURNS株式会社 取締役 室田雄飛氏)
2- 誰も知らない「京都」不動産投資の魅力(日本ホールディングス株式会社 代表取締役 八尾浩之氏)
3- AIを活用した最新の不動産投資 〜2019年 不動産テック最前線〜(株式会社GA technologies 専務取締役 清水雅史氏)
4- 月額家賃20万円を実現する中古マンション投資の実践法(日本財託 シニアマネージャー 中嶋勝重氏)
効率的な不動産投資の「必勝術」とは！？
(J.P.RETURNS株式会社 取締役 室田雄飛氏)
経済概況と不動産市況
室田氏： 現在は、長期にわたる不景気からの脱却を狙って、さまざまな金融緩和で金融政策が講じられております。資金を調達する側の方、要は、お金を借りる側に立っていただくと、金利はこれ以上ないほど安くなっています。不動産投資においても、融資の条件が良くなれば、そのぶん自己資金の必要がなくなり、月々の返済も楽になりますので、プレーヤー数はどんどん増えてきています。
マンション経営のメリット・目的
一番ご相談が多いものは、年金問題になります。アンケート結果によると、平均約22万円のお金がないと、老後の最低日常生活費としては足りない、さらにゆとりを持ってということであれば、35万4,000円が平均値となっております。
ただ、実際はどうなのか。ご主人が14万8,000円、奥さまが5万4,000円、合計20万3,000円が支給の平均値になっています。22万円だけでは生活ができないといっていたにもかかわらず、もう既に下回っているということです。ご自宅を完済されて住宅費がかからないとか、まだ賃貸に住み続けているとかいろんな方がいらっしゃるので、誰もがこの20万3,000円で足りないということではないかもしれませんが、いい年のご夫婦2人が、これで生活をしていくのはそう簡単ではないと思います。
この準備しなければいけないお金の部分は、皆さんはどんな方法でも構いませんので、定期預金、株式、信託、ほかの投資で稼いで増やしていただいて、準備していてもいいわけです。これを不動産でやっていきたいという方が非常に増えてきています。なぜなのか、これには決定的な違いが1点だけあります。今すぐ皆さんが8万円の家賃を保証できる物件を2件買ったと考えてください。来月から家賃収入が皆さんの口座に2件分で16万円入ってきます。このお金は皆さんが生活を切り詰めて出したお金ではありません。新たに資産を買い付け、権利収入として得た16万円です。これが10年間で2,000万円、30年間であれば6,000万円もの家賃収入が、皆さんの口座に振り込まれてきています。ご自身のサラリーとは全く関係のないところで、大きな資産形成がゆっくりと進んでいることになります。
なぜ、中古ワンルームなのか
不動産には、変動要素があります。基本的には、価格、賃料、管理費です。不動産投資、特に区分所有のマンションを持っていて損されている方は、ほとんどこれが原因です。東京・大阪・愛知、どこで買っていただいても構いません。築年数が20年たったあたりから、急に取引価格が横ばいに推移するようになってきます。東京都の中でも人気があり、資産価値が落ちにくいエリア、なおかつ20年近くたった物件。こういった物件を買っていただくことによって、資産価値の目減りのリスクを極限までヘ ッジをかけていくことができます。
築年数に応じて少しずつ賃料は下がっていきます。青いラインはワンルームです。赤いラインは1LDK、2LDKの間取りになっています。20年ぐらいを境に、だんだんワンルームの賃料は下がりにくくなっていきます。価格も賃料も下がらないということであれば、築20年近くたった都心の立地条件のいいワンルームを購入していただくことにより、どちらも リスクヘッジを大きくかけることができます。
また、マンションの場合、修繕積立金というのがあります。マンションの外装を直したり、エレベーターを交換したり、大きな工事費用に備えていくための資金です。平均値でいうと、築25年たったあたりから1住戸あたり1万2,000円ぐらいの平均に落ち着いてきます。これよりはるかにコストが高い物件であれば、コストが高いので買わなければよく、安すぎるということであれば、資産価値を維持するための修繕コストが用意されていない可能性がありますので、その点はいろいろチェックをして物件を選定していただく必要があります。
約束が守れるのは、データの裏づけがあるから
不動産投資を始めていただいた皆さんが嫌だと思うこと。それは、約束が守れなくなることが一番嫌だと思います。私たちは、長きにわたり家賃のお約束をつけて販売しています。このお約束をきちんと守れることがデータの裏づけとしてあるところしか、基本的に物件をご紹介いたしません。ご紹介している物件としては、築浅の物件、築古の物件、ファミリータイプというように、タイプを分けてご紹介をさせていただいております。ファミリータイプは売却に向いており、築古の物件は利回りが高く、スピードの早い投資を求めていらっしゃる方にご紹介しております。
不動産投資というのは、基本的に皆さんそれぞれの中に答えがあります。目的も年齢であったり、予算であったり、全然違うわけです。それぞれの皆さんに対して、適材適所の物件を選びながらご紹介しています。
ご静聴どうもありがとうございました。