はじめに
2019年2月17日（日）、年に1度のビッグイベントとして東京で毎年5月に開催されている不動産投資1DAYスクールがついに大阪でも開催されました。「不動産投資のキホンやメリット、デメリットとは？」「はじめての人でも上手くいくの？」「不動産投資のリスクとは？」「どれくらいの収入が得られるの？」などの疑問について中立的な視点で語られるセミナーを多数開催。さらに初心者が陥りがちな失敗事例から、良い投資物件の見極め方、毎月20万円の家賃収入を得るための具体的な方法まで、著名な講師が徹底解説しました。
その講演の中からこのイベントレポートでは4社の講演内容を要約してお届けします。
目次：
1- 効率的な不動産投資の「必勝術」とは！？(J.P.RETURNS株式会社 取締役 室田雄飛氏)
2- 誰も知らない「京都」不動産投資の魅力(日本ホールディングス株式会社 代表取締役 八尾浩之氏)
3- AIを活用した最新の不動産投資 〜2019年 不動産テック最前線〜(株式会社GA technologies 専務取締役 清水雅史氏)
4- 月額家賃20万円を実現する中古マンション投資の実践法(日本財託 シニアマネージャー 中嶋勝重氏)
月額家賃20万円を実現する中古マンション投資の実践法
(日本財託 シニアマネージャー 中嶋勝重氏)
ワンルームの利点は空室期間の短さと入居率の高さ
中嶋氏： 地に足の着いた不動産投資方法、それは、東京、中古、ワンルーム投資です。これが当社の強みです。ここからはその理由をお伝えします。
まず、なぜワンルームなのか。結論としては、空室期間が短くて入居率も高い。ワンルームは意思決定者が1人なんです。自分がいいと思えばそこで入居が決まる。ここのスピードが全然違います。さらに、所有してからのコストもファミリータイプと比べてワンルームは費用が安いですから、リフォーム期間も短くなります。次の入居者にすぐ入ってもらって、日割りの賃料を発生させることができます。1人あたりのコストを最小限に抑えられるのがワンルームです。
なにより、東京の賃貸市場は206万世帯です。単身者の割合は72％。ワンルームは空室期間が短くて入居率も高い。だから当社は、ワンルームを強くお勧めします。
中古は価格と管理の点で強みがある
次に、なぜ中古かという話をします。理由は2つあります。1つ目は販売価格の意味合いで大きな差があるからです。新築は、デベロッパーから土地から仕入れて、上ものを建てて、広告費・宣伝費も利益もしっかりもらいます。それに対して中古は、売り手と買い手の間で価格が決まります。いわゆる市場価格、この差が3割あります。それに対して家賃は、そこまで大きな差はない。価格が手頃な中古をわれわれはお勧めしています。
2つ目の理由が管理です。ここでいう管理は建物の管理です。分譲タイプのマンションは約15年～20年に1回、大規模修繕があり、しっかり修理、修繕が行われているかが大事です。ただ新築は、建物管理会社がしっかり管理をしてくれるか、担当がしっかり総会に出て意見を言って通してくれるか、自分以外の所有者は積立金を毎月しっかり払ってくれるのか、これはやってみないと分かりません。
それに対して中古は、重要事項調査報告書という、マンションの診断書のようなものがあり、積立金はどれぐらいたまっているか、どういう工事をしてきたか、今後の計画案と積立金の値上げ予定はどうかが分かります。建物管理のよしあしで寿命は決まります。得られる収入にも差が出てきます。だから、当社は中古をお勧めしています。
東京の将来性が高く、賃貸需要が見込まれる理由
次に、なぜ東京か。不動産投資というのは、家賃収入で考えることが大切です。今から投資する場所に将来性があるのか、高い賃貸需要が見込めるのかどうか、これが大事です。こうして見だすと、場所は東京一択です。昨年2018年度の都道府県別転入超過数を見てみると、昨年人口が増えたのは、7都県。その中でも東京は圧倒的です。昨年だけで8万2,774人増えています。2位の神奈川の約4倍、大阪でいうと16倍です。
次に、この8万2,774人を年代別で見ていきます。10代後半～20代が爆発的に増えています。ここだけで実は8万人は増えています。大学入学、就職、これをきっかけに日本中の若者が東京に集まります。彼らは1人暮らしです。まず、自分の身の丈に合ったワンルームタイプのお部屋に住みます。
東京は毎年、人が増えています。この10年間で70万人が増えています。70万人でいうと、大阪の吹田市と枚方市の人口を合わせたものが約70万人です。人が集まるところ、お金が集まるところ。経済が活性化されるサイクルが東京には出来上がっています。そしてまた新たな雇用が生まれる、人が集まる。このサイクルが東京には出来上がっています。その結果、都内総生産105.5兆円。世界で一番GDPが高い都市は、東京なんです。国の税収の4割が東京都の税収。そして国内大企業の本社の半分、8割の外国企業が本社機能を置いています。
しかも東京は、いろんな都市が開発されてまた新しくなっていきます。高輪ゲートウエイ。このエリアは国際戦略総合特区に指定されて、工事料をぐっと抑えて外国企業の誘致を活発に行います。東京ドーム1.5個分の広大な敷地に外国企業の誘致が入り、就業人口は3万人アップを予定しています。
他にも東京に予定されている再開発は渋谷の再開発、虎ノ門の再開発、常盤橋の再開発と多岐にわたります。これらも含めて、今後東京に供給されるビルは114棟、再開発の総面積は1,066万平米。商業施設、オフィスビル、地域一体となって大規模な商業施設として、これからどんどん東京に建ちます。ここで働く需要、生まれる雇用というのは、来年の東京オリンピックが終わったからといって、決してなくなるものではないです。将来にわたって高い賃貸需要が見込めるのは、東京だけということになります。だから、東京なんです。
今不動産投資をお勧めするワケ
だから当社は、東京の中古ワンルームを皆さまに強くお勧めしています。不動産の利回りは、買ったときの価格で決まります。今ならまだ4％、5％の高い利回りが、東京の都心で取れるのです。今ならまだ、場所が良くて、建物が良くて、そして管理も、利回りが取れて、借入の金利も低い。そんな条件がそろう今なら、まだまだ買いのチャンスです。
冒頭に申し上げました、当社は賃貸管理会社です。創業して29年。29年かけて培ってきた経験、そしてノウハウで皆さまが安心して第一歩を踏み出せるように、全力でお手伝いをさせていただきます。
ご静聴いただきましてありがとうございました。
