はじめに
2019年2月17日（日）、年に1度のビッグイベントとして東京で毎年5月に開催されている不動産投資1DAYスクールがついに大阪でも開催されました。「不動産投資のキホンやメリット、デメリットとは？」「はじめての人でも上手くいくの？」「不動産投資のリスクとは？」「どれくらいの収入が得られるの？」などの疑問について中立的な視点で語られるセミナーを多数開催。さらに初心者が陥りがちな失敗事例から、良い投資物件の見極め方、毎月20万円の家賃収入を得るための具体的な方法まで、著名な講師が徹底解説しました。
その講演の中からこのイベントレポートでは4社の講演内容を要約してお届けします。
目次：
1- 効率的な不動産投資の「必勝術」とは！？(J.P.RETURNS株式会社 取締役 室田雄飛氏)
2- 誰も知らない「京都」不動産投資の魅力(日本ホールディングス株式会社 代表取締役 八尾浩之氏)
3- AIを活用した最新の不動産投資 〜2019年 不動産テック最前線〜(株式会社GA technologies 専務取締役 清水雅史氏)
4- 月額家賃20万円を実現する中古マンション投資の実践法(日本財託 シニアマネージャー 中嶋勝重氏)
誰も知らない「京都」不動産投資の魅力
(日本ホールディングス株式会社 代表取締役 八尾浩之氏)
京都で市場価値が特に高いエリアとは
八尾氏： 私どもは京都の本社で、投資用の分譲マンションの開発から、販売、販売後の賃貸の管理まで一括で行っている会社でございます。創業してから26年間、京都に特化しています。今日は、京都で不動産投資をするということについて、東京以上に良さがあるということをお伝えできたらと思っています。
京都の中で賃貸需要が高いところは、東に行きますと東大路通という通りがあります。西には、西大路という駅があるんですけど、この西大路通のエリアぐらい。このあたりが縦の賃貸需要が高いところになります。南北には北山通りから、下は京都駅の十条通のあたりが京都の中では非常に賃貸需要が高いところです。ちょうど碁盤のうえに並んでいるお寺の建っているところですね。このあたりは非常に京都の賃貸需要が高いです。なぜ、需要が高いかというと、大学や京都本社の企業が集中しているからです。私どものシリーズマンションも、46棟分譲させていただいており、全てこの中のエリアで分譲しています。
京都の市場価値はなぜ高いのか
京都の建築制限と、いびつな需要と供給の関係について、説明させていただきます。まず、京都の建築制限についてですが、京都の眺望、景観を先々まで守っていこうと、平成19年に京都市新景観条例が施行されています。建物の高さとデザインを制限する非常に厳しい内容です。
また、古都ゆえの制限ですが、容積率制限という建物の土地の面積に対して何階まで建ててもいいかという規制もあります。京都の場合は、道がたくさん残っていて、4mの道路であれば240％ということで、あんまり住宅地と変わらない制限があり非常に土地の有効利用がしにくいです。東京や大阪など他都市では、都市部というのは容積が緩和されているのですが、京都の場合は厳しく制限されています。
需要と供給がアンバランスな京都
これは分譲マンション全体の供給戸数です。平成28年の東京の分譲マンションの供給戸数が、14,764室供給されています。それに対して京都は1,384ということで、東京と比べたら10分1ほどの供給戸数です。
次にこちらは、専有面積40㎡以下のシングルマンションに限ったデータです。
京都で単身者用マンションの供給戸数は極端に少ないことがわかります。
需要に関しては、まず京都の人口が147万5,183人、東京の23区は927万人ほどの方が住んでいますので、人口も6分の1ほどの規模になっています。ただ、マンションの供給戸数も10分の1ほどなので、東京都のように需要が高いというエリアがあります。京都市は前年に比べて3,400～500人の方が増えているということで、東京や大阪同様に活気ある街の1つになっています。
また、単身世帯率ですけども、全国平均は34.5％。基本的に都市部ほど単身世帯率が高いです。東京でも23区だけで見ると50.5％の約半分ぐらいの世帯が単身世帯となっています。京都も45.3％ということで、非常に高くなっています。賃貸需要で考えると東京都より高いです。
そして学生が非常に多く人口に対して9.8％、約10人に1人が学生です。147万人に対して14万5,000人が学生という街です。東京23区でも5.6％、全国平均が2.2％ということで、完全に突出しています。その学生数の推移を見ると、今の少子化で全国の私立大学の中で半分ぐらいが定員割れを起こしていますけど、京都の場合は、逆に学生数が増えています。平成28年でいくと14万7,000人ということで増加傾向で、また、留学生の方の数も増えています。
これまで京都の賃貸需要、空室リスクの少なさについてお話ししましたが、当社では、更に入居率を高めるための取組みをいくつか行っています。
ベラジオシリーズの入居率は圧倒的に高いです。1月は99.5％ということで、ほぼ空いている部屋はないです。私どもの取り組みとしては、入居者が出る1カ月前に連絡がありますので、そこからすぐオーナーさんと連絡を取って、次の募集条件を決めて、すぐに募集しています。シリーズでやっていますので、私どものマンションが完成すると賃貸業者に中を見ていただいています。そういった協力体制がきっちり取れています。退去してから1週間以内にリフォームをかけるということも入居率が高いことに繋がっています。
また、ご購入いただくときの担当がずっと担当させていただくシステムになっています。お客さまにはそういった点では安心していただけていると思います。
本日の講演タイトルは、「誰も知らない京都不動産投資の魅力」というところになるんですけど、空室が少ないというのが一番の魅力で、当然、空室が少ないと家賃と資産価値が下がりにくいです。これが一番、京都の特徴になっていますので、ぜひこの機会に京都に物件を持っていただきたいなと思っています。
今日は長い時間、皆さんのお時間をいただいてありがとうございました。
