はじめに
2019年2月17日（日）、年に1度のビッグイベントとして東京で毎年5月に開催されている不動産投資1DAYスクールがついに大阪でも開催されました。「不動産投資のキホンやメリット、デメリットとは？」「はじめての人でも上手くいくの？」「不動産投資のリスクとは？」「どれくらいの収入が得られるの？」などの疑問について中立的な視点で語られるセミナーを多数開催。さらに初心者が陥りがちな失敗事例から、良い投資物件の見極め方、毎月20万円の家賃収入を得るための具体的な方法まで、著名な講師が徹底解説しました。
その講演の中からこのイベントレポートでは4社の講演内容を要約してお届けします。
目次：
1- 効率的な不動産投資の「必勝術」とは！？(J.P.RETURNS株式会社 取締役 室田雄飛氏)
2- 誰も知らない「京都」不動産投資の魅力(日本ホールディングス株式会社 代表取締役 八尾浩之氏)
3- AIを活用した最新の不動産投資 〜2019年 不動産テック最前線〜(株式会社GA technologies 専務取締役 清水雅史氏)
4- 月額家賃20万円を実現する中古マンション投資の実践法(日本財託 シニアマネージャー 中嶋勝重氏)
AIを活用した最新の不動産投資 〜2019年 不動産テック最前線〜
(株式会社GA technologies 専務取締役 清水雅史氏)
不動産投資のメリット
清水氏： 我々の会社の一番の特徴は、社員の40％以上がITエンジニアというところです。これによって何が可能になるかというと、我々の会社自身の業務効率化であったり、お客さまに使用していただくプロダクトの開発であったり、全て自社で行っております。
まず、不動産投資のメリットはシンプルに4つです。1つ目に私的年金の形成、2つ目にローンを利用するのであれば団体信用生命保険がついてきますので、生命保険の代わりになることです。3つ目は、節税、4つ目はインフレに対するリスクヘッジです。将来、物価変動が起こった場合、物の価値が上がって貨幣の価値が目減りしてしまうリスクをヘッジできます。
2,000万円を現金でためるには、年間100万円ずつ貯金をすると20年間かかってしまいます。2,000万円の不動産物件を年間100万円ずつ支払う意思決定されると、2,000万円の不動産を13年で完済することができます。家賃でローンを返済しているからです。100％ローンを組んでいただいた場合、例えば40歳の方が35年ローンを組むと、2つの物件を75歳で完済することができます。頭金ゼロで自己資金を投下しない方のパターンであれば、75歳～85歳までの10年間で1,680万円の収益を生むことができます。
なぜ大都市・中古ワンルームなのか
東京は人口がまだまだ増加しているエリアです。今年も10万人以上が転入超過という形で人口が増えました。平成27年に増加した78％は単身者です。また、最近の特徴として、外国人留学生や労働者がどんどん増えています。外国人労働者のビザが非常に取りやすくなると言われていて、東南アジア系の新卒レベルの学生から社会人に切り替わった方々が、東京でエンジニアとして働いています。恐らく、この波は大阪や名古屋、そして福岡の大都市圏に間違いなく来るだろうと思っております。
企業も、東京は世界一のGDPを誇っていて、企業の集積地としても世界一です。2018年～2022年までの4年間に、東京ドームの約90個分のオフィスの延べ床面積が増床されていき大体33万6,000人ぐらい就労人口を新たに獲得することができます。そうなった場合、間違いなく単身者の居住用のレジデンスの需要も増えてくるだろうと考えています。投資は、全て需要と供給のバランスだと思っておりますので、こういったワンルームマンションの需要がまだまだ大きく、強い商材であると私自身は確信をしております。
大阪の話だと、大阪・神戸という非常に大きな経済圏を有しており、GDP（都市別）が世界第7位です。その中で、大阪をけん引する中心6区を考えると、人口は非常に増加しています。単身者の割合も大阪は非常に高いです。なおかつ、土地の価格が東京に比べ非常に割安で、約4分の1と言えます。ただ、家賃は4分の1になったりしないので、土地が安いということであれば、家賃は総じてひき下がりはするのですが4分の1までにはならないので、利回りが高まってくるということになります。
なぜ、中古がいいのか。我々が中古を選定している理由は、単純に取得コストが安いというところが1つあります。不動産は、15年ぐらいたつと価格が安定してくると言われており、それ以降の下落のボラティリティ、変動要素を低く見積もれるというのが我々の考え方としてあります。
なぜ、ワンルームがいいのかというと、23区の賃貸住宅のうち、7割が単身世帯であると言われています。ファミリータイプですと賃貸の意思決定をする人が増えるので、賃貸がつくまでが少し遅くなります。
AIの活用推進とリスクの可視化
物件の選定では、我々は物件情報を自動的に収集してデータベースに蓄積していくシステムを開発しております。何日で成約されるかであったり、物件のよしあしがレコメンドされたりします。スコアリングも、エリア、賃料帯、価格という項目や、総合点での評価も出るようになっています。実際に何日で売れたかというデータも取れるので、スコアリングの精度もどんどん高めています。
購入の際は、AIによるリスクの可視化ということで、お客さまにデータを見ていただくためのツールを作成しています。空室率などの一般的なデータも持っているので、それを全てこのツールに入れて物件のシミュレーションに生かすことができます。
購入後は、我々の会社ではアフターケアのツールも開発しており、購入後の書類の管理や、質問事項、業者とのコミュニケーションも全てアプリケーションでオンライン上でやり取りができるようになっていますので煩わしさがありません。不動産を契約すると、契約書や重要事項説明書と呼ばれるものが紙として残るのですが、正直、この原本を取っておく必要はありません。そういうデータもアプリの中に取っておけば、オーナーさまも非常に安心できると考えております。
皆さまご静聴ありがとうございました。
