はじめに
Bコミこと坂本慎太郎です。株式評論家としてラジオや証券会社の講演、個人投資家向けの教育コンテンツなどの活動をしています。前回は不動産投資との出会いをお話しさせていただきましたが、今回からは実践編として実際にどのように考えて行動したかをお話ししたいと思います。
レバレッジの効かせすぎに注意
不動産投資の王道は何であるか知りたい人は多いでしょう。リスクなどを考えなければ「コーポやＲＣのマンションのような１棟物件を銀行融資で購入し、銀行から少しでも多くの融資を引き出し、物件を増やし続ける」というもので本屋に売っている不動産投資本でも定石として紹介されています。
ただ私は投資家としてポートフォリオの考え方を重視しています。1棟物件を購入した場合、ポートフォリオに占める不動産の割合が大半を占めるはずです。物件価格が高額なのでほとんどの人が借り入れを活用します。入居率が思わしくないと家賃を返済額が上回り、返済の原資を自分の資産から捻出しなければならず、最悪自己破産の可能性もあります。手持ちの現金等が少ない人にはリスクが高い投資法となってしまいます。
細心の注意を払って運営していても大量退去や事故物件になってしまうなど家賃と返済のキャッシュフローが逆転する最悪の状況にならないとは限りません。株や債券投資であれば間違った選択をしてしまったら損切りをすればよいのですが、不動産は入居者が少なく収益が乏しい物件は安値で売却しなければならなくなります。
不動産は1つの判断ミスでリカバリーに多額の損失を被るリスクを覚悟で持っておかなければなりません。
私が不動産投資に踏み出したのは2013年でこの頃はリーマンショックから立ち直りつつあり、アベノミクスという言葉も出て経済が回復するムードが充満していました。他国と東京の不動産を比較すると香港、シンガポール、上海、北京の賃料は東京の3～4倍でした。日本の人口が減少することを考慮しても東京は人口流入が続いていますし値上がり期待が持てるのではないかと考えました。
ポートフォリオのバランスを重視して私が行う不動産投資はマンションなどの区分投資を行うことにしました。マンションであれば一棟より流動性が高いですし、場所を間違えなければ安定した収入が見込めます。
はじめての不動産投資なので投資金額も少ないワンルームマンションから始めることにしました。最初の物件は売却する際の流動性と入居付けを考えて都心三区で駅から近い物件を丁寧に探しました。以下、私が検討したこだわりポイントを記しておきます。