はじめに
相場がわからずに買うと大きな失敗につながる
価格がわからないものを買って儲けよう、と考えるのは甘い話だというのは理解しやすいと思いますが、不動産投資においてはこのパターンで失敗する方が多いです。
実際に相場が1億円の不動産を2億円で買ってしまったようなケースが報道されています。2億円の借金で買ったにも関わらず、売ろうと思ったら1億円でしか売れないのです。こうなってしまうと自己破産のリスクが高まります。
なぜ、このようなことが起こってしまうのでしょうか？
- 不動産の価格が分かりにくく、相場が判断しにくい
- 売られている価格が適正だと思い込んでしまう
- 自分で判断せず「いい物件ですよ」「儲かりますよ」の言葉を信じてしまう
- 銀行が融資してくれるので安心する
ということが多いです。初心者がマグロを競り落として儲けようとは思わなくても、不動産投資では初心者が何もわからずに買って失敗するケースが多発している理由です。
「不動産屋さんに儲かると勧められたり、銀行が融資してくれるから大丈夫だろう」。これは非常に危険な考えです。不動産投資で儲けたいのなら、本来の価値がいくらなのか、ほかの人がいくらで買うのか、入居者が付くのかなど事業として自分の責任で判断しないと大きな失敗になります。失敗した後に、誰も助けてくれません。
不動産の目利きを鍛えるには？
これもよく聞かれますが、不動産の目利きを鍛えるには、たくさん物件を見て価格をインプットするしかありません。
一般的には、不動産の価格は下記の傾向があります。
- 築浅が高い
- 土地の面積、建物の面積が広いほうが高い
- 地価が高いほうが高い
- 駅に近いほうが高い
- 環境が良いほうが高い
- 木造 ＜ 鉄骨 ＜ 鉄筋コンクリート の順に高い
どれくらいの価格で売りに出ていて、どれくらいの価格で買われていくのかを日々チェックして肌感覚を掴むことが大切です。慣れてくると価格がわかるようになってきます。
例えばフェラーリの新車が500万円で売っていたら、車が詳しい方なら買うと思います。フェラーリならどんな新車でも3,000万円以上するので儲かります。しかし、車に興味ない方からすると、「軽自動車が150万円で買えるのに高い」と思うかもしれません。
不動産も同じです。相場を深く知り、本来の価格より安いものを買っているのです。繰り返しになりますが、「価値がわからないものを買って儲けよう」なんて甘い話はないのです！
好きなものは詳しくなる
不動産投資家は不動産を毎日見ています。ビジネスと割り切ってやっている方もいますが、大半は不動産が大好きです。
毎日ながめることで、いろいろな気づきが出てきます。
- 「こんなところに物件が出てきた！」
- 「これは価格が高いな……値上がりしている」
- 「これは安すぎる、絶対に買いたい！」
- 「ボロいけど◯円で直せば△円で貸せて、□円くらい儲かるかな？」
気になった物件は、夜中でもすぐに見に行ったりすることもあります（笑）。
エルメスのバーキンというバッグが好きな方は、きっといろんなバーキンを見るのが好きでしょう。新作やいろんなカラーや皮のバリエーションとか見るのが好きで、見ているうちに調べて詳しくなるのと同じようなものです。
いずれにせよ、不動産投資家は熱い情熱を持って不動産を血眼になって探し、その過程で目利きの力が総合的に養われていくのです。
