不動産投資家が｢中古ワンルーム｣を買うワケ

 

不動産投資による節税対策

不動産投資には、大きな節税効果というのが出てまいります。これは所得税・住民税を抑えてくれるような効果ですが、入ってきた家賃で管理費、管理委託料、ローンの返済をしていただいて、それでも手元にお家賃がプラスで残っているという方もたくさんいらっしゃいます。

確定申告をしていただくわけですが、お家賃収入と給与収入を合わせて申告します。このときに家賃収入だけを申告するのではなくて、月々払っている管理費、管理委託料、また減価償却費、固定資産税、こういった雑費なんかも合わせて計上ができるということになります。

入ってくる家賃収入よりも、減価償却費なんかのコストが上回って、赤字の申告をしていただける可能性が出てきます。この赤字をご自身の給与所得にぶつけて申告をすることになりますので、所得自体が下がったような確定申告の仕方になるということです。そうなると節税効果が出てきますので、お手元に所得税を戻したりだとか、住民税を大幅に安くするような効果が生まれています。

この方の場合、1,500万円の中古の物件を1件買われただけで、所得税と住民税が9万円ずつ節税できて、結果、18万円、税金の中からお金を取り戻しているというようなケースになっています。

今、1,000万円を預けても、定期預金だと2万円ほどの金利しかもらえないわけです。非常に運用のことを考えると不利な時代に入っています。大きな利益を手にしようと思えば、それだけ原資も必要になったり、大きなリスクを抱えなきゃいけない投資も多いと思います。

ただ、この節税対策というのは、ほとんどぶれがないんです。皆さんが働いている中の所得税・住民税を取り戻す効果になっています。非常に高い精度でこの効果が得られるわけですが、今は18万円の運用の効果を得ようと思うと、いろんなリスクをおかさないとなかなかその効果が得られない時代です。

不動産をただ持って運用しているだけで、この18万円が手元に返ってくるということになりますと、皆さんの運用の可能性というのは、もっと伸びてくるという可能性を秘めています。

これは1件分の効果ですから、この方の場合、所得税・住民税で56万4,000円を収めているわけですが、基本的にはこの18万円を取り戻していただいて、これが2件運用されていた場合には、30万円近く手元に戻すこともできます。3件運用されているということであれば、所得税・住民税をほとんど手元に取り戻しているという方もいらっしゃいます。

毎年、毎年50万円近いような節税効果を持てるとすると、それを年金のために積み立ててもいいわけですし、お子さんの学費のために活用していただいてもいいわけです。こういった資金の活用の幅を広げる意味では、節税効果というのは非常に価値が大きくなってきていますので、ぜひその辺を検討していただければと思います。

基本的には、不動産投資について、この収支バランスを考えていただく必要性がありますので、節税効果も必ず永続的に続くわけではありませんから、ぜひその辺はよく税理士さんや、投資不動産会社のスタッフのほうに、お話の内容を確認していただければと思います。

中古ワンルームを進める理由

｢なぜ、中古ワンルームなのか｣、これは価格、賃料、管理費、この3点が値動きを悪い方向にすると、皆さんはリスクを抱えることになるということです。

新築から20年ぐらいの間、価格は落ちやすいです。これは大阪、名古屋、東京、どこでも同じです。20年ぐらいたったあたりから、だんだん価格の相場が落ち着いてくるという傾向が見られますので、資産価値が目減りしにくくなったあたりから運用をスタートしていただくことをお勧めさせていただいております。

また、賃料も、ワンルームマンションのほうは賃料が落ちづらくなる傾向があります。ファミリータイプのマンションというのは、賃料がまだ落ちてしまいます。築20年ぐらいを境に相場が分かれていきますので、このあたり、ワンルームマンションで、なおかつ資産価値が落ちにくいものを皆さんにご紹介させていただいております。

管理費の部分では、基本的に修繕積立金というのがマンションの場合は上がってまいりますので、これが落ち着いたラインからご紹介をさせていただくことによって、管理コストが上がっていくリスクというのを抑えてまいります。

このマンション経営の変動要素3点を、中古の場合だと非常に安定的に結果を得ることができるということになります。都内の中古のマンションを買いなさいというような本は、本屋さんに行くと何冊も置いてあるはずです。

この状況がすべてを物語っているわけですけども、基本的にはやはり、中古のほうが圧倒的に投資という面でいうと、アドバンテージがあるということです。なおかつ、資産価値が落ちにくい都心の好立地エリア、こういったところに資産価値をおいて、私たちは皆さんにお約束が果たせる物件をご紹介していますということです。

ご静聴どうもありがとうございました。