不動産投資家が｢中古ワンルーム｣を買うワケ

 

東京都下は下落率30%越えも

ただ一方で、これが数字が弱くなる区というのも23区内に存在します。この資産価値が下がるエリアで買われる場合は、その分、利回りが高い物件を買っていなければ、同じ利益は手元に残らないということになります。ただ、利回りばかりを追いかけていても、それ以上に価格が下がってしまうのであれば、利回りが高いというのは数字上だけの話であって、結果、想定したとおりの利益は取れないという可能性も出てきます。

これは東京都下、例えば八王子市だとか、青梅市のほうです。こういったエリアの数字を見ていただくと、比較的、下落率が高いところだと30％を超えていたり、40％近く資産価値が下がってしまって売れているというケースもございます。

そうなると、1〜2％、青梅市のほうが当然利回りはいいでしょう。ただ、ご売却いただいたときに、1年あたり3％も4％も価格が下がってしまうのであれば、結果的にはリスクが大きくなっているだけで、想定している利回りというのは、手元に残らない計算になってしまう可能性があるということです。

東京都心部からどんどん地方に出るほど利回りは上がっていくわけですが、｢必ずしも利回りが上がった分だけの利益が手元に残るとは限らない｣ということです。

私も千葉県の柏市に住んでいます。決して、住まいとして悪いわけではありません。ただ不動産のリセールの価格というところで見ていただくと、年度によっては30％近くも資産価値が下がってしまうわけです。

入居者の入居率や稼働率、家賃の下落率、また、不動産の価格の下落率。こういったところを総合的に診ると、柏市の投資不動産というのは、非常に投資の面から見れば数字が弱いということになります。

皆さんにご紹介させていただいている私たちの物件というのは、基本的に資産価値がきちんと維持ができて、なおかつ最初にお約束した家賃です。こういった家賃が取れますとご案内させていただいたものが、5年たっても、10年たっても、相場がそう大きくは変わらない。要は、約束が果たせる物件を皆さんにご紹介させていただいています。

昨今の不動産需要

今現在、不動産投資については、需要自体が非常に上がってきていて、複数件買われる方も非常に多くなってきております。今、資金を調達する側にとっては非常にいい条件が整っています。

バブル絶頂期は不動産そのものが非常に高かった。また、日本の政策金利も6％をつけていますから。今、皆さんが住宅ローンを借りると1％を切っていて、0.5％ぐらいの変動金利というのも出てきています。

｢金利はあってないようなもの｣という感覚ですが、そういった金利が極限まで下がっている状況というのは、不景気にテコ入れをするために、そういった量的緩和の政策が取られていて、これはいつまでも続くわけではありません。

当然、景気が回復してくれば、すぐにマイナス金利も解除になるでしょう。さらにゼロ金利というのも、徐々に金利を上げていくというのが本来の姿です。今、資金を借りられる方、住宅であっても、投資不動産であっても、非常に強いチャンスが来ているということになろうかと思います。

さらに、東京都内には1,338万人。日本の人口の10分の1以上が集まって生活をしています。23区内には900万人以上。大阪全体で800万人ですから、大阪全体がすっぽり23区のあの小さな中に収まっても、まだそれよりも人口が多いということになります。要は、非常に豊富な賃貸需要があるということになります。

世界全体の主要都市、ニューヨーク、ロンドン、パリ、こういった成熟した主要都市と見ても、圧倒的に1都3県の人口が多いということがわかるかと思います。1都3県の中に、日本の人口の4分1が集中しているわけです。

それだけたくさんの方々が建物の需要を求めているわけですから、全世界の中でもトップクラスの賃貸需要を抱えているのが東京と言っても過言ではないと思います。