はじめに
ビッグデータと人工知能で、妥当な価格を算出
こうした状況を打破するために当社が出した答えが、ビッグデータです。不動産業界がデータを持っていないなら、自分たちでデータを集めるしかありません。そこで私たちは、2008年にインターネット上の物件情報をくまなく収集する「クローラー」というプログラムをつくり、稼働させてきました。
現段階で、5000万件の不動産データが蓄積できています。今、日本の不動産投資物件は2400万件くらいなので、その倍のデータを持っていることになります。さらに、このデータを解析する人工知能をリーウェイズという会社で開発し、家賃の下落率や空室率、売却時のキャップレートが一目でわかるプラットフォームをリリースしました。これを使えば、全期間利回りが算出でき、エリアの異なる物件同士でも比較、評価ができます。物件ごとにどのような推移で家賃が下落し、売却益がどれぐらいとれるかもわかります。
たとえば、現在の表面利回りが12%の名古屋の物件と、5.64%の代々木の物件を全期間利回りで比較すると、名古屋が4.74%、代々木が10.52%と完全に逆転します。5年後や10年後に売却したらいくらになるか、そのときのキャップレートの水準も人工知能がシミュレーションしてくれます。インカムゲインやキャピタルゲイン、さらにはキャッシュフローにフォーカスした分析も全部自動でやってくれます。
このように長期的なリターンが算出できれば、不動産投資のリスクは下げることができます。このプラットフォームは現在、金融機関や不動産業者向けに提供していますが、まもなく個人向けもリリースする予定です。ぜひご活用いただければとと思います。
このように長期的な投資効果を検証したレポートがあれば、その物件の妥当な価格がわかります。しかしだからといって、これで不動産投資に勝てるわけではなく、ようやく騙されずに投資できるスタートラインに立ったにすぎません。ここからは、成功するための3つの戦略をお話ししましょう。
インカムゲインを安定させる「プロダクト戦略」とは
不動産投資は、安定した家賃収入がどれだけ得られるか、という点が重要になります。場所さえよければ大丈夫と思うのは誤解で、赤坂見附でも青山でも渋谷でも空室はあります。
というのも、日本の不動産物件は現在約6000万戸あります。これに対し世帯数は5200万世帯で、今現在800万戸も余っている状態にあるのです。
こうした状況でインカムゲインを安定させるには、戦略が必要です。本日、私たちが提案する3つの戦略のうち、ひとつめが「プロダクト戦略」です。
物件は古くなれば家賃が下落します。東京23区では、家賃は平均で1年あたり1.4%下がっています。
一方、東京23区の空室率は11.89%で、10人に1人の大家さんは入居者を見つけられない状態にあります。ここでヒントになるのが、住まいに対する満足度を調査した住生活総合調査（国交省）のデータです。これによると、住まいに対して満足していない人の割合が、持ち家の場合が28.3%であるのに対し、借家では41.7%と高くなっています。
このデータを見て、「当たり前でしょ」で終わってはいけません。というのも、この調査結果は理屈に合っていないのです。800万戸も不動産物件が余っているのですから、賃貸市場は借り手が強い市場です。強い立場で交渉できるので、安い賃料で満足できる物件に住めるはずなのに、なぜ満足できていないのでしょうか。
それは、どの物件も同じだからです。チラシや物件情報を見ればわかりますが、賃貸物件の間取りや内装はまるで金太郎飴みたいに同じです。ファミリー向けであれば、突き当たりにリビングがあって、振り分け型の洋室がある「田の字モデル」といわれる間取りがほとんどです。
それでもファミリー向けはまだマシなほうで、単身者向けのワンルームはさらにひどい状況です。壁は白いビニールクロス、床はカーペットフロアかフローリングのどちらか、そこにミニキッチンと3点式ユニットバスがあります。世の中にワンルームマンションが100件あったら、95〜96件はこうしたつくりです。
こんな状況で、入居者はどうやって部屋を選ぶでしょうか。どれも同じだから安いほうでいいや、となるわけです。こんな状況では満足度が高まりようもないし、空室を埋めるには家賃を下げるしかなくなります。
こうした無個性な状況が安定したインカムゲインを阻害しているのであれば、差別化が必要です。これまでの差別化は、すべて立地でしたが、いまや渋谷や青山でも空室は避けられない状況にあります。
それではどうするかというと、物件そのものの魅力を高めればいいのです。同じような価値観でつくられた物件の中から選ばれる材料をプラスする、これがインカムゲインを安定させるための重要な武器になります。
